Тенденции рыка недвижимости в I половине 2016 года

Основная проблема рынка недвижимости в 2016 г. – невероятный объем предложения при недостаточной финансовой состоятельности потенциальных клиентов, что делает невозможным рост стоимости жилья.

Продажи несколько оживились в начале года из-за падения стоимости жилых помещений и процентов по ипотечным займам, не субсидируемым госбюджетом. В результате те, кто еще год назад мечтали об однокомнатной квартире в Подмосковье, сейчас претендуют на двухкомнатное жилье, естественно, с привлечением заемных средств. Оживление временное: накопления, сформированные ранее, постепенно закончатся, для поддержания продаж, возможно, придется вновь сбавить цены.

Статистика 1-ого полугодия

Росреестр дает следующие цифры по жилищным сделкам в Москве 1-ого полугодия 2016 г.:

• переход прав на объекты недвижимости – 62 736 регистраций;
• договора ДДУ – 14 365.

Приведенные показатели выше прошлогодних значений на 10,8% и 53,4% соответственно.

За тот же период 2014 г. Росреестр регистрировал:

• переходов прав на жилье – 83 275, т.е. выше аналогичного показателя 2016 г. на 25%;
• договоров ДДУ – 10 517, что на 26,8% ниже соответствующих значений 1-ого полугодия текущего года.

Данные однозначно свидетельствуют об улучшении ситуации с новостройками при падении востребованности «вторички».

Сравнение стоимости 1 кв.м свидетельствует об устойчивом падении цен: июнь 2015 г. 1 кв.м «вторички» оценен в 190 549 руб., в начале следующего лета – 172 800 руб., снижение — 10,3%. Анализ цены 1 кв.м новостроек говорит о снижении на 9,6% с 225 900 руб. и до 204 300 руб. (без учета люксовых объектов) за 1 кв.м. В 2016 г. некоторые застройщики откровенно демпингуют, предлагая проекты со стоимостью 1 кв.м в 80 000 – 100 000 руб.

Общая стоимость новопостроенного жилья понизилась из-за убавления его площади: внутри МКАД падение равно 32,7%. В прошлом году минимальный лот продвигал ЖК «Царицыно-2». Квартиру в 33,77 кв.м отдали за 4 694 030 руб. В этом году студию (ЖК «Влюблино») в 23,33 кв.м можно брать за 3 161 220 руб.

80% «вторички» в июне 2016 г. отдали со средним дисконтом 8,5%. В том же месяце 2015 г. 74% сделок заключили при дисконте в 7,4%

Экономический парадокс

Цены падают при одновременном увеличении спроса. Ситуация объясняется падением достатка покупателя. Последний его прирост фиксировали в октябре 2014 г. В следующем году отметили падение реального дохода на 4,3%, к 1 июня 2016 г. — на 4,9%. Достаток москвичей в начале года даже несколько увеличился, а в апреле он снизился сразу на 15%.

Рост цен также не радует: инфляция июня 2016 г. в годовом переводе — 7,48% против 12,9% года прошлого. По данным ВЦИОМ:

• 38% семей вынуждены экономить на еде;
• 24% задерживают оплату ЖКХ;
• 13% не могут купить лекарственные препараты, рекомендованные врачом.

Людей больше интересует вопрос выживания, жилищная проблема в такой ситуации уже не столь актуальна.

Россиянам сложно обслуживать имеющиеся обязательства по ипотечным займам. ЦБ РФ на 1 июня 2016 г. показывает просроченную задолженность, длительностью более 90 дней, порядка 131,2 млрд руб., в прошлом году — 96,1 млрд руб.

В столице в 2011-2013 гг. выставили к реализации около 4-5 млн кв.м жилья, а в 2015 г. – 5,9 млн кв.м, а в начале 2016 г. – 7,1 кв.м. В 2016 г. в пределах старой Москвы новостроек предлагают на 50% больше, нежели в 2015 г., да и в Новой Москве предложение подросло на 16,9%. Ассортимент расширился, что привело к усилению соперничества между проектами. В 2015 г. торговля «вторичкой» упала на 29.8%, а новостройками на 18%. В такой ситуации продавцы для привлечения клиента вынуждены сбрасывать цены.

Оборачиваемость рынка возросла за счет падения ставок по ипотечным займам с 14,5-18% годовых до 13-15%, а также за счет опасений в отношении прекращения действия программы льготной ипотеки. Но при падении платежеспособности искусственное оживление, зафиксированное в апреле-мае, привело к истощению спроса. Провал мог стать существеннее, если бы не упавшие цены.

Доля покупателей в Москве, владеющих свободными ресурсами, снизилась до 20% (с 40%). А доля альтернативных сделок увеличилась с 25% (2015 г.) до 35% (2016 г.), ипотечных – с 35% до 45%. К середине года «НДВ» оценило долю альтернативных контрактов, включая схемы взаимозачета, в 80-85%, т.е. жилье оптимизируют за счет продажи имеющейся недвижимости и с привлечением ипотеки.

Прогноз развития

В докризисные времена увеличение спроса провоцировало рост цен, но закон функционирует только в условиях недостатка предложений при росте дохода покупателей.

На продажу выставляют все больше жилья: в мае 2016 г. на территории, заключенной между МКАД и Третьим транспортным кольцом, предлагали жилье в 261 нововозведенном здании. Большее число новостроек предлагали лишь в 2004 г.

Рост предложений новостроек подтверждает Мосгорстройнадзор: за 1-ое полугодие 2016 г. он предоставил 108 разрешений на сооружение жилых домов, их общая площадь составит 5,3 млн кв.м. В 2015 г. за тот же период предоставлено 93 разрешения для 2,1 млн кв.м.

Минэкономразвития не ожидает роста достатка населения до 2017 года, да и потом он не превысит 1%. Дабы поддержать уровень торгов и в сентябре, вероятно, следует снижать цены.

Безрадостные прогнозы подтверждает и состояние сегмента аренды жилья. Его используют в качестве опережающего индикатора состояния рынка жилой недвижимости. Предложение аренды квартир существенно превышает запросы, ставки снижены, и даже повышение качества недвижимости не в состоянии поднять ее стоимость: открытие станции метро вблизи объекта повышает ликвидность, но не арендную плату.

1 квадратный метр к середине лета 2016 года потерял в цене 3%, падение продолжилось и составило уже 6%. Второе полугодие ознаменовалось уменьшением цены на недвижимость, и одна из причин – программы ипотеки на льготных условиях, которой заемщики постарались воспользоваться по максимуму еще с начала года.

Пока экономика не стабилизировалась и рынок недвижимости очень зависит от экономических показателей, заявлений официальных лиц в правительстве и других факторов. Прогнозируется, что рынок может оживиться, но это произойдет не раньше окончания срока действия ипотеки с государственной поддержкой. Но уровень продаж начала года не будет достигнут, потому что те ипотечные программы, не субсидируемые государством, предлагают практические те же самые условия, что и программы по льготной ипотеке. Если произойдет снижение ключевой ставки Центробанком, то разница еще больше сократится и станет практически незаметной и будет иметь лишь эффект психологического воздействия.