Рынок вторичного жилья в поисках «дна»

В 1-ом квартале текущего года на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдался спад активности потребителей. Меньше всего сделок по купле-продаже жилья было совершено в январе. Согласно информации Росреестра, в первом месяце 2024 года было проведено на 49,7% меньше сделок, чем за тот же период в 2023 году. В последующие два месяца был отмечен рост спроса, но Москва все равно в рейтинге «миллионников» вошла в тройку городов, в которых с января по март наблюдался значительный спад спроса на вторичную жилую недвижимость. В столице данный показатель уменьшился сразу на 45%.

Спад спроса на жилье

В 3-ем и 4-ом кварталах 2023 года вторичное жилье пользовалась хорошим спросом, но в начале текущего года ажиотаж пошел на спад. Эксперты отмечают, что разница спроса на данную категорию недвижимости за январь-март 2023 и 2024 года составляет примерно 23%, а по сравнению со второй половиной прошлого года он снизился на 43%.

Востребованность вторички в последние месяцы 2023 года можно объяснить стремлением покупателей приобрести недвижимость по ипотеке на более выгодных условиях, т.е. до увеличения процентных ставок. А с началом нового года на рынке начался период адаптации. Весь первый квартал 2024 года спрос на вторичное жилье был значительно ниже средних показателей за предыдущие годы, но именно январь показал самые низкие результаты. Хотя к марту количество сделок возросло. Такие улучшения могут свидетельствовать о реабилитации столичного рынка и формировании наиболее адекватной экономической ситуации.

Значительный спад востребованности на вторичное жилье и снижение количества совершенных сделок купли-продажи данных объектов может быть связан с резким ростом ипотечных ставок. Некоторые покупатели согласны на оформление ипотеки даже по завышенным ставкам, но финансовое положение большинства людей не позволяет ежемесячно выплачивать такие суммы. Кроме того, появились трудности с одобрением заявки на кредит, так как многие банковские организации теперь более тщательно рассматривают запросы.

Еще одним фактором, повлиявшим на спад спроса столичной вторички, стало снижение ликвидности наиболее продаваемых объектов. Это способствовало приостановлению значительного количества сделок.

Длительный застой цен

Резкое снижение востребованности вторичного жилья в Москве никак не повлияло на ее стоимость. Цены на готовые квартиры остаются на прежнем уровне. В январе-марте текущего года средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы составляет 337 тыс. руб., что почти на 7,5% превышает показатели за тот же период 2023 года. Но в то же время нынешняя стоимость 1 кв.м. всего на 0,7% выше, чем в последние месяцы прошлого года.

Эксперты отмечают, что только с августа по сентябрь 2023 года наблюдался заметный рост цен, т.е. более 1%. Во все другие месяцы стоимость жилья оставалась практически неизменной и заметить ее увеличение могли только аналитики.

Повышение средней стоимость «квадрата» в 1-ом квартале текущего года также объясняется вымыванием самых дешевых квартир. Но на практике часто встречаются случаи снижения стоимости объекта, так как многие собственники согласны на небольшой торг. По данным агентств недвижимости, около 40% вторичных квартир продаются по более низким ценам, чем изначально указывается в объявлении о продаже. Разница составляет около 2%.

Дефицит предложений

На вторичном рынке наблюдается постепенное накапливание выставленных на продажу лотов, но их количества все еще не хватает для нормального функционирования рынка недвижимости. Для восстановления рыночной экономики объем лотов должен увеличиться не менее, чем в 1,5 раза от нынешних показателей. На улучшение ситуации понадобиться от 4-5 месяцев.

На текущий период времени вторичные предложения выходят на рынок значительно медленнее, чем в прошлом году. Сейчас потребность в быстрой реализации вторички снизилась, поэтому в ближайшее время рынок готового жилья будет расти очень медленными темпами.

В марте ситуация с нехваткой вторичных предложений начала улучшаться, но прирост новых лотов значительно ниже предполагаемого. Многие собственники предпочитают сдавать жилье, которое ранее не смогли продать. В пользу сдачи в аренду таких квартир также говорит значительное увеличение ипотечных ставок, после которого многие потенциальные покупатели были вынуждены отказаться от покупки недвижимости из-за слишком высоких процентов.