Как менялся рынок ипотеки в 2022 году, и чего ожидать в 2023

Ипотечный рынок лихорадило на протяжении всего прошлого года: процентные ставки делали головокружительные виражи, уровень неопределенности населения постоянно рос, а ЦБ РФ нещадно критиковал программы с субсидированием от застройщиков. Участникам рынка пришлось понервничать и в конце года, т.к. только в последних числах декабря стало известно о продлении льготной и расширении семейной ипотеки. Пессимистичные прогнозы аналитиков оказываются все менее жизнеспособными – краха отрасли в 2023 году не произойдет, но ипотечные ставки могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к потенциальным заемщикам.

Как менялся рынок жилищных кредитов на протяжении 2022 года?

Завершившийся год оказался крайне непростым для всех отраслей хозяйствования, но под наибольший удар попала финансовая сфера (Запад в первую очередь вводил санкции против российских банков) и сегмент недвижимости. Однако экономические потрясения не оказали серьезного негативного эффекта на ипотечный рынок, по итогам года:

• в Московском регионе 73% сделок с новостройками совершались с использованием ипотеки, что стало рекордом (65% на начало года);
• в декабре указанный показатель и вовсе достиг беспрецедентного значения в 84%;
• за год в столице выдали чуть менее 100 тыс. ипотечных кредитов, что лишь на 8% ниже уровня ажиотажного 2021 года;
• в сделках с вторичной недвижимостью ипотеку использовали реже – показатель колеблется в диапазоне от 12 до 40% в зависимости от месяца;
• в целом же за год спрос на ипотечные кредиты снизился в среднем на 3,6%.

Впрочем, в сегменте недвижимости (вне зависимости от природы используемых для покупки средств) спрос на новостройки заметно просел – снижение составило 21% в годовом выражении. Динамика связана с падением реальных доходов населения, неуверенностью в завтрашнем дне и повышением процентных ставок по ипотеке весной 2022 года.

Какие факторы будут оказывать непосредственное влияние на ипотечный рынок?

Наступивший год, как ожидается, станет непростым для сегмента жилищного строительства и ипотечного кредитования. Рынок будет находиться под значительным влиянием как позитивных, так и негативных факторов, включая:

• продление до июля 2024 года ипотеки с господдержкой;
• стремление властей сохранить рекордные темпы строительства;
• продолжение реализации программ по улучшению жилищных условий населения;
• привлекательность недвижимости в качестве консервативного инвестиционного и сберегательного инструмента;
• общий рост цен на жилье – прогнозируемый дисконт оказался гораздо ниже ожидаемого уровня;
• повышение процентных ставок по ипотеке – госпрограммы «подорожали» с 7 до 8% годовых, банки ухудшат условия и по остальным жилищным кредитам;
• ужесточение требований к заемщикам на фоне проработки регулятором мер по недопущению кредитного пузыря в отрасли.

Непосредственное влияние окажет и общая ситуация в отечественной экономике, а также на международной арене. Наличие геополитических рисков, перспективы ввода новых пакетов санкций, слухи о возможной эскалации конфликта в Восточной Европе – факторы неопределенности и неуверенности в завтрашнем дне, снижающие покупательскую активность населения.

Прогноз экспертов: что будет с ипотекой в 2023 году?

Сегмент ипотечного кредитования ждет сохранение выдач на уровне прошлого года, хотя эксперты не исключают и небольшую просадку в ближайшие месяцы. В стране может произойти замедление темпов выдачи жилищных кредитов, что приведет к росту ипотечного портфеля в 2023 году только на 13% (для сравнения – в 2022 году показатель увеличился на 17%). Сохранение льготной ипотеки и расширение семейной программы с господдержкой сыграют одну из ключевых ролей, сохранив спрос на субсидируемые кредиты на высоком уровне. Так, теперь льготное кредитование доступно для семей с двумя детьми в возрасте до 18 лет, что расширяет круг потенциальных заемщиков.

Программы со ставками около нуля, ранее предлагаемые застройщиками, постепенно уйдут в прошлое, но им на смену предложат альтернативный вариант с привлекательными условиями и переплатой в пределах 3-4% годовых. Восстановление темпов ипотечного кредитования ожидается к лету, но только при отсутствии потрясений и повышении потребительской активности. Отдельные аналитики и вовсе настроены оптимистично, ожидая, что результаты 2023 года окажутся рекордными, а банки смогут выдать ипотечных кредитов на общую сумму свыше 5,4 трлн. руб. (4,7 трлн. руб. в 2022 году).

Кому будет сложнее получить ипотеку?

Доля отказов по ипотеке в российских банках достигла исторического максимума: кредиторы стремятся улучшить качество портфеля активов и тщательно проверяют будущих клиентов. Если в начале прошлого года отказ получали только 30% потенциальных заемщиков, к началу 2023 года показатель вырос до 46%, при этом указанное значение может увеличиться еще больше. В зоне риска сегодня находятся сразу несколько групп граждан, которым будет сложно получить ипотечный кредит:

• семьи с совокупным доходом менее 150-250 тыс. руб. в Москве;
• заемщики, имеющие текущие долги, просрочки и плохую кредитную историю;
• сотрудники компаний, попавших под санкции со стороны Запада;
• покупатели с низким первоначальным взносом – рекомендуется накопить свыше 20% стоимости жилья;
• заемщики без официальной работы, военнослужащие, мобилизованные;
• пенсионеры, не имеющие дополнительного дохода.

В целом большинство причин для отказа остались неизменными: низкие доходы, высокий показатель долговой нагрузки, недисциплинированность при обслуживании кредита. Также наблюдается тенденция, свидетельствующая о желании банков кредитовать женщин, а не мужчин (в силу военной обязанности последних).

Стоит ли оформлять ипотечный кредит в первые месяцы 2023 года?

Приобретение недвижимости по-прежнему остается хорошим способом сохранения имеющихся накоплений, поэтому покупку квартиры с использованием заемных средств стоит рекомендовать для защиты сбережений от инфляции. В начале 2023 года ситуацию на ипотечном рынке удалось стабилизировать: процентные ставки оказались умеренными, а госпрограммы продлили в последний момент. Вместе с тем, наиболее выгодной остается покупка жилья от застройщиков, т.к. такая недвижимость подходит под условия субсидируемой ипотеки.

Откладывать оформление ипотеки на вторую половину текущего года в ожидании дисконта вряд ли целесообразно: рынок может значительно измениться под влиянием внешних факторов, а серьезной просадки цен на недвижимость аналитики не прогнозируют. Впрочем, прогнозы экспертов пока достаточно сдержаны: коллапса в отрасли не ожидается, но высокий уровень неопределенности сохраняется. По этой причине заемщикам, которые уже имеют накопления для первого взноса по ипотеке, стоит «держать руку на пульсе» и заняться поиском хорошего предложения от застройщиков или на вторичном рынке.