Заградительные ставки и низкий спрос на жилье – что ждет ипотечный рынок России

В конце февраля Центробанк России поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых, обусловив изменения необходимостью поддержки рубля и финансовой системы страны. На плановом заседании регулятора 18 марта показатель оставили на прежнем уровне, хотя эксперты и ожидали худшего сценария с повышением ключевой ставки до 25%. Решение ЦБ РФ ожидаемо привело к пересмотру условий по вкладам, кредитам, ипотечным программам. Банки массово поднимают ставки до заградительного уровня, действующие заемщики опасаются изменения договоров в одностороннем порядке, спрос на недвижимость сокращается. Аналитики уверены, что в ближайшее время эти тенденции сохранятся.

Какие условия предлагают банки по ипотеке с марта 2022 года?

В феврале текущего года прогнозы экспертов уже не были оптимистичными: специалисты ждали повышения ставок по ипотеке. Однако решение Банка России «спутало карты», финансовые учреждения были вынуждены пересматривать условия ипотечных кредитов:

• в СберБанке ставки начинаются от 19% годовых;
• ВТБ кредитует граждан под 22,4% в новостройках и на вторичном рынке;
• Россельхозбанк выдает кредиты под 23,6%;
• Московский Индустриальный Банк предлагает ипотеку под 21,7% в новостройках;
• в УБРиР минимальная ставка – 22,25%.

Резкий скачок ставок по ипотеке фактически парализовал рынок. Заемщики не были готовы к столь кардинальным изменениям. Однако рост ставок коснулся только базовых программ: условия по семейной, сельской и дальневосточной ипотеке сохранены на прежнем уровне. Ставки по госпрограмме на покупку жилья у застройщиков повысят до 12% годовых, а лимиты увеличат до 12 млн. руб. в Москве и до 6 млн. руб. – в остальных регионах.

Стоит ли опасаться повышения ставок по ипотеке действующим заемщикам?

Люди, только планировавшие оформлять ипотеку, временно отказываются от этой идеи из-за ухудшения условий: платежи по кредиту становятся неподъемными. Однако паника царит и среди заемщиков, уже подписавших кредитный договор. Граждане опасаются роста ставок в одностороннем порядке. Эксперты и представители банков успокаивают население, опровергая возможность пересмотра условий:

• СберБанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, ВТБ, УралСиб сообщают, что никаких изменений по текущим договорам не вводится;
• если процентная ставка фиксированная, а не плавающая, изменить ее по усмотрению банка нельзя;
• Владимир Путин поручил сохранить ставки по выданным ипотечным кредитам в интересах заемщиков;
• при нарушении прав должника и росте ставок можно обжаловать действия в суде – инстанции встают на сторону потребителей.

Однако в теории банки все же могут попытаться в одностороннем порядке пересмотреть действующие договоры, сославшись на изменение обстоятельств или форс-мажор. Специалисты призывают заемщиков перечитать кредитные документы, уделив особое внимание пункту о возможном повышении ставок (например, при несоблюдении условий о страховании, просрочках и непредставлении залога). В отношении же ранее одобренных, но не оформленных кредитов, решение остается за банком. Так, отдельные учреждения заявили о намерении выдавать ипотеку с соблюдением ранее утвержденных договоренностей.

Как будет меняться рынок на фоне повышения ипотечных ставок?

Ставки по ипотеке в марте 2022 года оказались на запредельно высоком уровне. Банки предлагают населению кредиты под 22-25% годовых. Как итог, для потенциальных заемщиков ипотека стала практически недоступной. Решение регулятора о сохранении ключевой ставки также не приведет к пересмотру условий по ипотечным программам. Специалисты не ожидают в ближайшее время перелома ситуации. У банков попросту нет возможностей для улучшения условий по ипотеке, даже высокий уровень конкуренции и борьба за немногочисленных клиентов роли не играют.

Однако шансы обзавестись собственным жильем сохраняются у заемщиков, подпадающих под действие льготных программ. Ставка по семейной ипотеке осталась на уровне 6% годовых, по сельской ипотеке – 3%, по дальневосточной – 2%. Приемлемыми условия останутся и по льготной ипотеке на новостройки, где ставки выросли с 7% до 12%, но увеличились лимиты. Обновленные параметры будут действовать с 1 апреля по 1 июля. Сохранение программ с господдержкой станет мерой поддержки банков и населения: по-прежнему останутся заемщики, готовые оформлять ипотеку.

Что произойдет с ценами на жилье в ближайшие месяцы?

Резкое ухудшение ситуации на ипотечном рынке ожидаемо спровоцирует снижение спроса на недвижимость: покупательская способность ощутимо просядет. Цены на жилье тоже могут снизиться, в особенности – на вторичке, где к концу года стоимость квадратного метра может сократиться на 25-30%. Новостройки пострадают меньше. Здесь цены не снижаются из-за высокой инфляции и сложностей с импортом строительных материалов. Власти Москвы уже приняли пакет антикризисных мер для поддержки отрасли:

• сдавать объекты без штрафов застройщики смогут с нарушением сроков максимум на полгода;
• вводится возможность смены вида разрешенного использования участков под застройку с беспроцентной отсрочкой;
• арендаторы городского имущества смогут пользоваться помещениями без роста ставок;
• договоры аренды государственного и муниципального имущества будут продлевать без торгов.

Будет ли достаточно утвержденных мер для стабилизации обстановки на строительном рынке, неясно. Однако пока отрасль продолжает лихорадить. Ставки по ипотеке достигли исторического максимума, спрос на жилье падает, на вторичном рынке ожидается снижение цен. Аналитики полагают, что в ближайшее время ипотека практически полностью станет льготной. Уже в марте выдача кредитов по программам с господдержкой достигла 80% от общего объема ипотечных договоров. Восстановление спроса на недвижимость прогнозируется только в случае снижения ставок по ипотеке хотя бы до 12-14% годовых.