Ставка ЦБ 9,5%: что будет с ипотекой и рынком недвижимости

Банк России на плановом заседании, прошедшем 10 июня 2022 года, вернул ключевую ставку к докризисным значениям: показатель опустился до 9,5% годовых. Изменение стало уже шестым за год (в феврале ставку дважды повышали до 20%, а с апреля началось снижение). Финансовая сфера незамедлительно отреагировала на принятое решение. Так, коммерческие банки начали массово пересматривать условия по вкладам и кредитам. Ипотека продолжает дешеветь, однако эксперты не прогнозируют значительного оживления рынка недвижимости – покупатели сохраняют выжидательные позиции, а продавцы не спешат предлагать дисконт.

Почему Банк России пересмотрел ключевую ставку?

Решение регулятора о снижении ключевой ставки с 11 до 9,5% было вполне ожидаемым, т.к. негативные факторы, вынудившие ужесточить кредитно-денежную политику в феврале текущего года, сошли на нет. В числе причин пересмотра ставки:

• замедление темпов инфляции – на протяжении последнего месяца в стране наблюдается дефляция;
• значительное укрепление курса рубля к доллару и евро;
• восстановление рынков экспорта и импорта, где поддержка отечественной валюте больше не требуется;
• постепенное восстановление экономической активности населения.

Панические настроения, царившие в России на протяжении марта, уходят в прошлое: ажиотажного спроса на товары уже не наблюдается, бизнесу удалось выстроить новые логистические цепочки, в т.ч. в сфере поставок строительных и отделочных материалов.

Как банки меняют ипотечные условия после решения ЦБ РФ?

Снижение ключевой ставки Центробанком привело к незамедлительной реакции со стороны финансовых учреждений. Банки начали массово пересматривать условия по ипотечным кредитам. Одними из первых на решение регулятора отреагировали:

• СберБанк, снизив ставки по ипотеке на 0,4 п.п. и разрешив действующим клиентам оформить рефинансирование;
• ВТБ, где с 20 июня также уменьшена ставка по ипотечным программам на 0,4%;
• УралСиб, пересмотревший условия кредитования – взять ссуду на покупку жилья теперь можно по ставке от 10,85%;
• «Дом.РФ», снизивший ставки по всей ипотечной линейке до 10,1% годовых без учета льгот и субсидий.

Напомним, ранее были пересмотрены условия выдачи льготной ипотеки – купить квартиру в рамках программы с господдержкой сейчас можно под 9% годовых. В рамках заседания на ПМЭФ Владимир Путин предложил дополнительно уменьшить ставку до 7%: эксперты и Минстрой положительно оценили эффект возможного снижения стоимости кредитов.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас: цены, спрос и предложение

Ипотека для населения снова становится доступной, а процентные ставки больше не называют заградительными. Кредиты продолжают дешеветь, но аналитики не ожидают значительного повышения спроса на недвижимость, т.к. платежеспособные покупатели успели закрыть сделки годом ранее. При этом спрос на жилье остается на невысоком уровне по нескольким причинам:

• увеличившаяся стоимость жилья – за два года пандемии средняя цена квадратного метра в Москве выросла со 180 до 270 тыс. руб.;
• спрос инвесторов уже реализован в рамках действия программ с субсидированием;
• покупатели ожидают еще большего снижения ставок, поэтому не торопятся выходить на сделки.

В мае российские банки оформили ипотеку для 31,5 тыс. клиентов, что оказалось минимумом за последние 8 лет. Застройщики тоже ведут себя осторожно, ставя на паузу новые проекты, из-за чего объем предложения снижается. Бизнес ждет от властей новых мер поддержки, причем не антикризисных, а системных с возможностью бессрочного запуска.

Вторичный рынок недвижимости – следует ли ждать перемен?

Если покупатели квартир в новостройках предпочитают оформлять льготную ипотеку (государственную либо от застройщика), на вторичном рынке программы с субсидированием недоступны. Снижение ключевой ставки приведет к оживлению покупательского спроса.

Кроме того, сейчас заканчиваются сроки действия вкладов, открытых в марте на пике доходности: средства граждан высвобождаются. Из-за туманных перспектив на валютном рынке россияне начнут искать альтернативные инвестиционные решения – спрос на недвижимость будет расти.

Эксперты прогнозируют оживление покупательского спроса в 1,5 раза уже в ближайшие месяцы. Однако в этом же диапазоне ожидается и снижение прироста объема предложения, что приведет к повышению цен на недвижимость. Наиболее серьезно цены вырастут в сегментах массовой застройки, где основная доля сделок заключается с привлечением кредитов (жилье в Старой Москве и ТиНАО).

Что будет происходить с ценами на жилье и ставками по ипотеке в перспективе?

Прогнозы аналитиков по-прежнему осторожны: специалисты не спешат высказывать свое мнение из-за нестабильности ситуации в экономике и на внешнеполитической арене. Однако выводы о перспективах у большинства экспертов совпадают:

• ожидать полного восстановления спроса пока не стоит – для этого нужны стабилизация экономики и повышение доступности жилья;
• себестоимость строительства растет, поэтому дисконта от застройщиков не будет;
• цены на вторичном рынке снижаются – к концу года квадратный метр может подешеветь в среднем на 8%;
• ставки по ипотеке продолжат падение, а ЦБ РФ может дополнительно смягчить кредитно-денежную политику;
• льготная ипотека тоже подешевеет, возможно, будут утверждены программы с господдержкой без ограничения срока действия.

В ближайшие месяцы потребительский спрос будет постепенно приходить в норму. Ожидать существенного снижения цен вряд ли стоит – подобная динамика возможна лишь при начале нового витка экономического кризиса. Покупателей предупреждают – безусловно, сейчас можно подождать нового снижения ставок, но вместе с ними сократится и объем ликвидного предложения: спрос будет нарастать. Откладывать сделку при использовании личных средств, тем более, не следует: замедлить инфляцию удалось лишь временно, в дальнейшем прогнозируется новый разгон.