Состояние и перспективы рынка недвижимости

Сегодня на рынке жилой недвижимости наблюдается сильный перегрев. За последние два года у большей части населения снизились доходы. В то же время банки предоставляли более выгодные условия для оформления ипотеки, в результате чего стоимость квартир возросла практически в два раза к апрелю 2022 года.

Весной 2022 года средний показатель цен на жилье достиг своего пика. Тогда рост цен в Москве и области составил 3-7%, но за последние месяцы он снизился, вернувшись к прежнему уровню. Подобные колебания ценовой политики приводят к сомнениям относительно перспективности рынка недвижимости в ближайшее время.

Спрос на льготную ипотеку и квартиры

В 2023-м году льготная госпрограмма ипотечного кредитования предположительно будет завершена. В связи с этим на рынке стал расти спрос на жилье. При определенных обстоятельствах подобный ажиотаж может вызвать новый рост цен.

Повышение цен возникло в результате субсидирования ипотеки, но это не остановило многих покупателей. Снижение размера ежемесячных платежей привело к тому, что люди были готовы покупать жилье даже по завышенным ценам.

За последние пару лет стоимость квартир выросла в 1,5-2 раза. При этом подобный рост не коснулся экономики нашей страны и доходов граждан, поэтому при завершении программы льготной ипотеки покупка жилья по новым ценам станет доступна лишь части населения. В этом случае для поддержания уровня продаж застройщики будут вынуждены снизить цены.

При оформлении ипотеки многие ориентируются на размер ежемесячных взносов. Они зависят от процентной ставки и стоимости объекта. В последнее время госсубсидирование ипотеки неизменно сопровождалось ростом цен. В результате такого сочетания размер ежемесячных платежей практически не изменился. При возврате процентной ставки к рыночному уровню только понижение цен позволит добиться более доступных платежей. Снижение стоимости также позволит уменьшить первоначальный взнос, что еще выгоднее покупателям, чем низкая ставка.

Сегодня спрос на льготную ипотеку вновь стал расти. Подобные изменения оправданно вызывают опасения о возможном росте стоимости. Хотя многие эксперты уверены, что застройщикам подобное повышение будет крайне невыгодно. Рынок переполнен предложениями, а цены уже достигли максимальных показателей. При их дальнейшем увеличении начнет снижаться спрос на жилье.

В конце текущего года в ряде банков процентная ставка по льготной ипотеке составляла до 4%. Подобные предложения предоставлялись при покупке квартир в столичных новостройках. При отмене кредитования с господдержкой ставки и ежемесячные платежи начнут расти. Это сделает приобретение квартиры недоступным для многих потенциальных покупателей.

Заинтересованность банков и застройщиков в льготной ипотеке и удержании цен

Главной целью банков является получение прибыли, и для ее достижения они используют разные пути. Снижение стоимости жилья, находящегося на их балансе, для банков не выгодно, так как оно приводит к уменьшению дохода. Но в то же время финансовые организации заинтересованы в увеличении объемов продаж. Подорожание недвижимости наоборот приведет к снижению продаж, а у застройщиков появятся проблемы с погашением кредита.

Банки понимают, что возводящиеся новостройки будут продаваться намного активнее со скидкой, чем без нее. Без предоставления дисконта существует риск снижения продаж. Кроме того, банковские активы растут только при полном завершении строительства дома. Рост цен может привести к заметному уменьшению числа продаж. Это вызовет у застройщиков финансовые проблемы с погашением кредита и продолжением стройки. В результате у банка останется лишь недостроенное жилье, которое невозможно продать. Для данных организаций более выгодно удержание стоимости квартир.

Банки не хотят увеличивать спрос за счет снижения цен. Это вызовет необходимость пересмотра оценочной стоимости заложенного имущества, что может привести к определенным рискам. В то же время увеличение спроса выгодно девелоперам, так как оно способствует росту объемов продаж и прибыли. Именно поэтому был предоставлен такой компромисс, как льготная ипотека. Она позволила создать более доступные условия покупки, повысить спрос на жилье и избежать переоценки стоимости новых объектов. При закрытии данной программы кредитования поддержать спрос помогут только скидки.

Изменения ипотечных ставок

Сегодня средняя величина процентной ставки находится в стабильном положении. В 2023 году ее ждут определенные изменения, но, согласно множественным прогнозам, они не вызовут кардинального повышения или понижения. Сейчас ключевой процент составляет в среднем 7,5%. При повышении до рыночных показателей он будет равен примерно 11%.

При снижении цен подобные изменения ставки не скажутся на объеме приобретаемых квартир. Данный тезис был подтвержден ситуацией на вторичном рынке осенью этого года. Льготное кредитование не предоставляется на вторичное жилье, что не помешало увеличению количества сделок на 11%. Этому поспособствовали более доступные цены на данную категорию недвижимости и возможность торга с продавцом.

При отмене льготной ипотеки существует вероятность продолжения субсидирования ставок со стороны застройщиков. Возможность такой поддержки зависит от решения Центрального Банка. Но если ЦБ ограничит ставку, то застройщикам придется снижать стоимость недвижимости и чаще организовывать скидки.

Возможность снижения цен

В 2023-м году не ожидается резкого снижения цен на квартиры, хотя возможна их небольшая корректировка. Весной стоимость жилья заметно возросла. Увеличение цен связывают с началом спецоперации. Подобная ситуация уже была в период начала конфликта с Украиной. Тогда цены на жилье также резко возросли, но постепенно снизились на 10-20%. А благодаря цикличности рынка эксперты оправданно ожидают повторения картины со снижением цен.

Единственным отличием в данных ситуациях является образование финансового пузыря. Сейчас его появление вызвано резким подорожанием квартир на фоне льготного кредитования. Благодаря этому есть шанс более заметного снижения цен, чем в прошлый раз. С другой стороны, сегодня в экономике наблюдается весьма неопределенная ситуация, которая может негативно повлиять на спрос.

Также не следует забывать, что строительство новых объектов финансируется банковскими организациями. Главным условием такого обеспечения является гарантирование определенной доходности проекта. При достижении этого уровня возможно прекращение банковского финансирования, в результате чего у застройщиков пропадет возможность увеличения размера скидки.

Новостройка или вторичка: что лучше?

И среди новостроек, и среди вторичной недвижимости представлены разные типы предложений. Здесь можно найти хороший вариант по адекватной стоимости и неоправданно переоцененные квартиры. При выборе объекта стоит тщательно изучать рынок, сравнивая достоинства и цены предлагаемого жилья.

Вторичное и первичное жилье обладает определенными преимуществами. Вторичка уже готова к проживанию и располагается в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Но в новостройках предусмотрены современные планировочные решения, комфортные общие зоны и хорошее благоустройство придомовой территории. Единственным минусом новостроек является необходимость ждать, так как часто продажа квартир в новых домах начинается еще на стадии строительства. В итоге покупатель может столкнуться с переносом сроков сдачи дома.

Вторичный рынок более стабилен и надежен, но первичный обладает лучшими свойствами. Поэтому при выборе квартиры следует учитывать все достоинства и недостатки каждого сегмента. При покупке новостройки лучше выбирать дома, которые уже были сданы или находятся на завершающей стадии строительства.

Инвестирование в недвижимость

Вложение средств в жилье всегда считалось надежным способом сохранения бюджета. Сегодня инвестировать в недвижимость рекомендуется только с целью сохранения средств, а не заработка. Возникшая на жилом рынке стагнация не позволит в ближайшее время получить прибыль. В будущем же ситуация может измениться.

Но получить доход от покупки жилья все же можно. Для этого рекомендуется приобретать объекты на этапе строительства, так как в дальнейшем их стоимость должна возрасти. Также возможно получение небольшого постоянного дохода при сдаче купленной недвижимости в аренду.