Рынок жилой недвижимости Москвы: как кризис повлиял на спрос, предложение и цены

Текущий год на российском рынке недвижимости не обещал серьезных потрясений: цены стабилизировались после ажиотажного спроса и рекордных объемов выдачи ипотечных кредитов, застройщики анонсировали новые перспективные проекты. Однако уже в конце февраля ситуация кардинально изменилась, а ранние прогнозы аналитиков оказались несостоятельными. Высокая инфляция спровоцировала новый виток волнений среди покупателей: отрасль начала перестраиваться. Столичные эксперты поделились прогнозами о том, что ждет рынок недвижимости в ближайшей перспективе и рассказали о самых интересных и доступных предложениях на квартиры в границах Старой Москвы.

Какие новостройки Старой Москвы оказались самыми продаваемыми?

Спрос на новые ЖК в Москве по итогам первого квартала 2022 года оказался высоким. На первичном рынке было заключено свыше 45 тыс. сделок, что лишь на 2,3% меньше, чем в четвертом квартале прошлого года, когда удалось установить исторический рекорд. Самыми продаваемыми новостройками оказались:

• ЖК комфорт-класса «Люблинский» от ГК ПИК в ЮВАО, где продано 657 квартир, а стоимость квадратного метра составляет около 231 тыс. руб.;
• ЖК бизнес-класса «Остров» от «Донстрой» в СЗАО, где реализовано 616 объектов, средняя стоимость 1 кв.м. превышает 428 тыс. руб.;
• ЖК комфорт-класса «Матвеевский парк», возводимый по проекту ГК ПИК в ЗАО, за квартал покупатели приобрели 431 помещение с ценой 298 тыс. руб. за кв.м.;
• ЖК комфорт-класса «Амурский Парк» от ГК ПИК в ВАО, реализовано 376 объектов по цене 259 тыс. руб. за 1 кв.м.;
• ЖК бизнес-класса «Событие» от «Донстрой» в ЗАО, где удалось продать 369 квартир, а ценник на 1 кв.м. составил 418 тыс. руб.

Популярностью пользовались квартиры в ЖК «Волжский парк», «Лосиноостровский парк», «Руставели 14», «Профит» и «Зеленый парк». Высокий спрос зафиксирован на объекты массового сегмента с ценой ниже средней на рынке – покупатели предпочитали экономить, выбирая не самые дорогие квартиры в Москве.

В каких округах Москвы зафиксирован рост предложения на недвижимость?

Аналитики прогнозируют в перспективе снижение объема предложения на первичном рынке столичного региона. Застройщики будут с осторожностью начинать работу над новыми проектами из-за нестабильности отрасли и падения покупательской способности. Вторичному рынку подобная ситуация пока не грозит. По итогам марта уровень предложения на вторичке вырос на 8,5%: на продажу выставлено более 33 тыс. квартир. Наибольший прирост зафиксирован в нескольких округах Москвы:

• САО – объем предложения увеличился за месяц на 15,2%;
• ЮВАО, где на продажу выставлено на 12,4% квартир больше, чем в феврале;
• ЗАО, где прирост составил 11,5%;
• ЮАО с показателем 10,6%;
• ЮЗАО – объем предложений выше февральского на 10%.

Впрочем, на фоне кризиса и высокой инфляции владельцы квадратных метров не торопятся продавать квартиры, переживая из-за невозможности купить другое жилье до повышения цен. Все чаще популярностью пользуются альтернативные сделки, предусматривающие обмен недвижимости с участием цепочки продавцов и покупателей.

Где в границах Старой Москвы расположены самые доступные квартиры?

Статистика свидетельствует, что жители столичного региона не торопятся приобретать дорогостоящие квартиры, выбирая бюджетные лоты с наиболее доступными ценами, но в границах Старой Москвы. Специалисты выделили несколько районов, где наиболее выгодно можно приобрести недвижимость в новостройках и на вторичном рынке:

• самые дешевые 1-комнатные квартиры от застройщиков расположены в районах Митино и Южнопортовом, где средняя стоимость помещения площадью 21-24 кв.м. составляет около 6 млн. руб.;
• дешевле всего купить однушку на вторичке можно в Левобережном и Нижегородском районе, где ценник находится в диапазоне от 6,3 до 7,5 млн. руб. при площади 19-23 кв.м.;
• приобрести 2-комнатную квартиру от застройщика по низкой цене можно в Южное Бутово и Преображенском районе (около 9,5-10 млн. руб. за объект площадью 33-51 кв.м.);
• на вторичном рынке самые дешевые двушки расположены в Капотне и Внуково – 9,8 млн. руб. при площади 45 кв.м.

Средняя стоимость однокомнатных квартир в новостройках без привязки к району составила 13,7 млн. руб., на вторичке – 11,5 млн. руб. Цена на двушки от застройщиков выше – в среднем 19,1 млн. руб., на вторичном рынке – 15,2 млн. руб.

Как кризис повлиял на столичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости Москвы переживает эпоху неопределенности на фоне геополитических рисков. Застройщики были вынуждены корректировать цены из-за роста себестоимости работ и материалов, влияние оказали и валютные колебания, и подъем ключевой ставки регулятором. Рост стоимости квадратного метра зафиксирован во всех классах новостроек, но больше других подорожали квартиры в элитных жилых комплексах столицы (+13%).

Повышение ставок по ипотеке привело к снижению спроса на вторичном рынке. Свой вклад внесли и продавцы, отказывающиеся от реализации объектов или резко поднимающие цену на фоне всеобщих панических настроений. Впрочем, в апреле период ажиотажа изжил себя, а покупатели оказались перед выбором: брать квартиру сейчас под высокий процент или ждать, но рискуя потерять часть сбережений из-за разогнавшейся инфляции.

Прогнозы и ожидания: к чему готовиться покупателям и продавцам квартир?

Мнения аналитиков в сфере недвижимости разнятся: эксперты не могут дать точных прогнозов и оценить поведение участников рынка в ближайшей перспективе. Однако отрасль ожидают серьезные перемены, вектор которых будет зависеть от состояния экономики в России и мире. По предварительным прогнозам специалистов:

• спрос на вторичном рынке Москвы снизится на 25-30% по итогам апреля;
• отрасль ожидает период стагнации – пессимистично настроенные эксперты обещают, что рынок окажется на грани смерти;
• многое будет зависеть от поддержки властей и сохранения программ льготной ипотеки – под 6% для семей с детьми и под 12% для покупателей квартир в новостройках;
• положительное влияние на уровень спроса окажет политика ЦБ РФ – регулятор может снизить ключевую ставку, что сделает ипотеку доступнее.

Как бы то ни было, аналитики призывают не ждать снижения цен, несмотря на падение спроса. Стоимость строительства в Москве, как и в целом по России, выросла, поэтому застройщики попросту не могут себе позволить привлекать покупателей значительным дисконтом. Кроме того, объем предложения продолжит снижаться из-за отсутствия новых масштабных проектов – хотя ажиотаж заметно стих, на рынке может попросту не остаться интересных лотов уже в ближайшие месяцы.