Отзывы о моей работе
Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом – процедура, требующая повышенной ответственности. Некорректные действия или допущение одной ошибки способны повлечь за собой ощутимые неприятности. Чем сделка сложнее, тем внимательнее нужно быть и тем скрупулезнее придется соблюдать установленный порядок действий и ряд правил.
Как приобрести коммерческую недвижимость
Наиболее выгодное оформление коммерческой недвижимости – приобретение объектов в Москве и близлежащем регионе. Перед владельцем открываются возможности получения прибыли, например, за счет сдачи недвижимости в аренду. Также сегодня действует масса компаний, которые стремятся приобрести подобные объекты для создания в них офисов.
Чтобы найти подходящую недвижимость под коммерческое использование, может потребоваться много времени. Но трудности не заканчиваются после обнаружения места. Возникают новые вопросы при покупке коммерческой недвижимости по поводу особенностей приобретения, оформления договора. Об этом читайте дальше.
Право собственности
Годы противозаконных действий в духе рейдерских захватов миновали. Но и сейчас находятся люди, которые занимаются подобной деятельностью. Зачастую их нанимают для разрешения различных спорных ситуаций. В связи с этим владельцам бизнеса рекомендуется быть предельно внимательными, особенно в период экономического кризиса.
Выясняя, что нужно для продажи коммерческой недвижимости, прежде всего, стоит упомянуть правильность составления договора. Только когда сделка будет совершена в полном соответствии с законом, владелец может быть спокоен.
К сожалению, существует масса подводных камней. Например, необходимо проявить предельную внимательность, если достоверно известно о трудном финансовом положении продавца. Практика показывает, что продавец оставляет возможность вернуть себе право собственности. На первый взгляд в наличии все документы для покупки коммерческой недвижимости, покупателю кажется, что сделка прошла гладко, но впоследствии возникают неприятности. Иногда приходится расставаться с объектом и платить высокие налоги.
Вывод из этого один: где-то была допущена ошибка. Поэтому с целью ограждения себя от всевозможных рисков и претензий со стороны продавца порой лучше пригласить на помощь профессионального агента.
Главные риски для покупателя
Основные риски при покупке коммерческой недвижимости:
- у продавца нет прав собственности;
- права на недвижимость могут предъявить третьи лица;
- подача виндикационных исков;
- некорректное переоформление прав;
- третьи лица требуют погашения задолженностей или возмещения ущерба, связанного с предшествующей эксплуатацией объекта;
- дополнительные расходы при оформлении сделки.
Получается, что при недостаточном внимании к сделке приобретение не только может не принести доходов, но и, наоборот, повлечь лишние траты. Особенно рискованно связываться с покупкой, если для этого нужно брать кредит. Банки могут прибегнуть к рейдерскому захвату, если обнаружится, что не соблюдены правила, не достает каких-либо юридических документов и пр.
Скрытые риски
Помимо основных опасностей существует ряд скрытых рисков. Например, покупателю могут быть не доступны подробные сведения о технических характеристиках помещения. Поэтому важно заранее понять, стоит ли покупать коммерческую недвижимость, если вам не предоставляют полноценной информации о ней.
Также многие продавцы стараются отвести внимание потенциального покупателя от отрицательных моментов. В итоге уже после заключения договора и передачи денег всплывают неприятные подробности. К примеру, если коммерческое помещение находится в новостройке, вполне могут обнаружиться дефекты здания, невидимые при первоначальном осмотре.
Как правильно оформлять сделку
При покупке коммерческого помещения физическим лицом документы оформляются по стандартному сценарию. В бумагах могут быть не учтены некоторые особенности помещения, потому что большинство договоров составляется на основе стандартных форм с применением типовых фраз и использованием усредненных условий.
Также не исключено, что покупателю не удастся в полной мере продумать план сделки и возможные варианты развития событий. В итоге могут возникнуть осложнения при передаче прав собственности или дело завершится судебным разбирательством из-за разногласий по тому или иному пункту договора.
Проверка чистоты сделки
Перед покупкой коммерческой недвижимости полезно ознакомиться с советами юристов относительно проверки юридической чистоты недвижимости. Эти вопросы – одни из наиболее актуальных сегодня.
Чаще всего проблема связана с тем, что после приобретения появляются третьи лица и предъявляют права на объект. Приходится обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А это требует времени, финансовых затрат и не всегда приводит к победе. Особенно трудно, когда был взят кредит – помимо борьбы за собственность нужно выполнять обязательства перед банком.
Важно по пунктам проверять все документы продавца, начиная от паспорта и заканчивая расширенными справками из государственных органов об отсутствии неизвестных владельцев со стороны.
Когда процедура оформления сделки проведена с нарушениями, могут появиться проблемы с контролирующими органами. Поэтому важно досконально проверять не только документы и следить за всеми этапами сделки, но и обратить внимание на деньги.
Следует проверить сам объект недвижимости. Он должен в точности совпадать с описанием в техническом паспорте вплоть до размеров оконных проемов. Иначе, если были незафиксированные перепланировки, придется отвечать перед проверяющими органами.
В договоре желательно как можно подробнее проработать все детали, повышенное внимание уделив моменту переоформления и первому времени после него.
Экспертиза
Перед процедурой покупки коммерческой недвижимости в новостройке нужно точно определить все технические параметры объекта. Без подготовки это порой трудно сделать. Нужна экспертиза.
Заключение официальной комиссии будет являться веским обоснованием для предъявления требований к застройщику по исправлению тех или иных недочетов. Если застройщик отказывается устранять огрехи, покупатель имеет право добиваться своего через суд.
Оценка стоимости
Еще одна из важных особенностей покупки коммерческой недвижимости – корректная оценка ее стоимости. При покупке физическим лицом эту процедуру можно доверить независимому риелтору или оставить за продавцом. Если же сделка совершается между юридическими лицами, привлечение независимого оценщика обязательно.
После проведенной оценки специалист обязан представить подробный отчет о работе, являющийся официальным документом. Риелтор же не должен предъявлять никаких бумаг.
При поиске частного агента надо понимать, что далеко не все действующие агенты способны предоставить такую услугу, поскольку она требует высокой квалификации. Только грамотный специалист способен обеспечить адекватную оценку.
Если решено оценивать недвижимость собственными силами, нужно обладать минимальными знаниями в области формирования стоимости на рынке, а также сравнить другие предложения по купле-продаже.
От чего зависит стоимость
Ключевые моменты, влияющие на стоимость, это:
- местоположение объекта – чем престижнее район, тем выше будет цена;
- транспортная доступность, инфраструктура – сумма возрастает, когда до места легко добраться различными видами транспорта, а также при наличии поблизости разных социальных объектов.
Чем точнее сформирована стоимость, тем успешнее окажется сделка. При этом следует выбрать один из распространенных подходов к оценке:
- доходный – когда предполагается постепенная окупаемость вложений;
- сравнительный – основан на сопоставлении похожих предложений;
- затратный – рассчитывают среднюю сумму, которую придется потратить на покупку другого схожего объекта.
Теперь вы в курсе, как купить коммерческую недвижимость физическому лицу. Если принято решение приобретать помещение под офис, необходимо заблаговременно ознакомиться со всеми нюансами проведения этой операции. Когда нет возможности привлечь специалиста, только грамотная самостоятельная подготовка поможет избежать неприятных ситуаций.
Нужна помощь? Отправьте мне сообщение