Почему приходится снизить цену на квартиру

Расположение, инфраструктура по соседству, транспортная доступность, состояние дома – факторов, которые влияют на стоимость квартиры, очень много. Большинство из них не зависят от продавца, поэтому наличие недостатков объективно приведет к снижению цен на жилплощадь. Покупателям же следует знать, на какие минусы нужно обратить внимание, чтобы купить недвижимость с хорошей скидкой.

Когда можно торговаться?

Собственникам квартир свойственно завышать цену при размещении объявлений, так как они понимают, что торг присущ большинству покупателей. В начальную стоимость обычно вкладывают дисконт от 50 000 до нескольких миллионов рублей. При покупке недвижимости на вторичном рынке всегда уместно обсуждать скидку, а ее сумма зависит от стартовой цены и желания собственника быстрее продать квартиру.

Покупателям необходимо оценить слабые стороны объекта, чтобы знать, на какие минусы обратить внимание владельца. Осмотр квартиры – как раз повод для того, чтобы найти все недостатки.

В результате торга можно снизить цену на квартиру от ранее заявленной стоимости на 5-20%. Максимальную скидку удается получить, если недвижимость имеет сразу несколько недостатков.

Например, из окна открывается неживописный вид, парковка во дворе тесная, а детского садика в радиусе километра попросту нет. И неважно, что у покупателя нет машины, а в ближайшие годы появление детей не планируется – эти недостатки позволят сократить затраты.

Знать показатели, которые снижают стоимость квартиры, нужно, чтобы успешно торговаться. Если помещение находится в плачевном состоянии, это тоже повод попросить скидку, даже в том случае, если вы изначально планировали ремонт и перепланировку.

Территория вокруг дома

Инфраструктура и расположение квартиры – аргументы, которые непосредственно влияют на стоимость продажи. Неудачное соседство с ЛЭП, ТЭЦ, крупным заводом, тюрьмой, кладбищем, вокзалом и другими шумными объектами поможет получить скидку от 10 до 30%. Психологический дискомфорт создают железнодорожные пути, морг или больница за окном.

Еще один недостаток – вид на магистраль. В этом случае шум стоит днем и ночью, приходится ставить дорогие стеклопакеты, а окна – мыть каждую неделю, так как они покрываются слоем грязи и пыли. С другой стороны, такое расположение имеет и свои плюсы: не придется плутать по темным улочкам на автомобиле, вы сразу выезжаете на центральную улицу. С точки зрения безопасности, это тоже выгодно: возвращаться домой придется по освещенным и достаточно оживленным тротуарам.

Наличие рядом питейных заведений, ресторанов и кафе – весомый минус, ведь здесь будут частенько собираться шумные компании, гуляющие до рассвета. Указав продавцу на подобные недостатки, можно снизить цену на 15%.

Этаж – минус или плюс?

Считается, что квартиры на первом этаже покупают крайне неохотно, такое жилье, по мнению экспертов, стоит дешевле аналогичных объектов, расположенных выше, на 10-15%. Зато сдавать такие квартиры выгодно: разница в стоимости аренды не ощущается. Поводом требовать скидку является угловое расположение – зимой в таком помещении может быть холодно.

С другой стороны, первый этаж в ряде случаев является преимуществом. Например, мамы с детьми охотней покупают эти квартиры, так как из них удобно выходить на улицу, даже если коляска не помещается в лифт. Расположение на нижних этажах заинтересует пенсионеров и лиц с ограниченными возможностями, так как для них каждый шаг связан с определенными трудностями.

Недостатком может стать и второй этаж, если квартира располагается непосредственно над коммерческим помещением, а окна выходят на козырек. Злоумышленникам будет легко пробраться в такое жилье. Если же внизу располагается бар, кафе или другое заведение с ночным режимом работы, придется мириться с шумом и драками под окнами, поэтому просить скидку оправдано.

Последние этажи – частый повод для споров. Но, как показывает рыночная ситуация, стоимость верхних квартир, оказывается не ниже, чем на более нижних этажах. Если течет крыша, а капремонт проводился уже давно, над квартирой нет технического этажа, тогда, конечно, расположение станет недостатком. Во всех остальных случаях рассматривать последний этаж как минус, не получится.

Дом и соседи

Влияет на стоимость квартиры возраст дома, тип перекрытий (деревянные, смешанные или железобетонные), сатериал стен (кирпич, панели, монолит), старые дома постоянно дешевеют. За каждые 10-20 лет дисконт составляет около 10%, хотя «сталинки» по-прежнему – популярное и престижное жилье.

Поводом потребовать скидку 5-10% являются дефекты: трещина стен или неприятный запах в подъезде. Наличие проблемных соседей часто отпугивает покупателей, и дисконт тут уже не помогает. Большинство семей не хочет жить рядом с наркоманами или алкоголиками, которые устраивают шумные посиделки, подъезд превращается в проходной двор, а на лестничной клетке ощущается характерный запах.

Наличие коммерческих пристроек к дому тоже является недостатком, так как жители второго этажа и выше вынуждены любоваться крышей этой пристройки, сюда же часто сбрасывают мусор сверху, поэтому в жаркое время года создаются антисанитарные условия. Если же вход в офисные здания осуществляется из общего подъезда, ценник на квартиру может снизиться на 10%.

Характеристики квартиры

Безусловно, состояние квартиры – один из важнейших факторов при формировании цены. Если жилье пережило потоп, находится в плачевном состоянии и требует ремонта, продать его по высокой стоимости не получится. Квартиры после пожара предлагаются на рынке на 20% дешевле аналогичных вариантов.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – незаконная перепланировка.

Приобретать такую недвижимость не стоит даже при наличии весомой скидки: возможно, узаконить проведенные манипуляции не получится никогда. Продавцу следует заранее обойти все инстанции и получить разрешительные документы. Если новое расположение комнат окажется более удачным, можно рассчитывать даже на повышение цены.

Снижает стоимость квартиры отсутствие лоджии или балкона – в среднем на 5-10%. Многие покупатели не хотят рассматривать жилье с совмещенным санузлом, а расположение окон – вообще сугубо индивидуальная характеристика. Одни люди ищут квартиру, которая выходит окнами на восток или юг, другие – не любят просыпаться с первыми лучами солнца, не терпят жару, поэтому выбирают помещения с окнами на запад и север. Некоторые покупатели специально ищут квартиры-«распашонки», которые выходят сразу на две стороны света.

Как продать квартиру выгодно?

Перед продажей квартиры следует устранить очевидные недостатки: провести уборку в помещении, сделать косметический ремонт, узаконить перепланировку. Также можно улучшить и внешний вид подъезда: если стены в старом доме обветшали, исписаны граффити, это может отпугнуть потенциального покупателя. Пару валиков и банка краски решат проблему, а состояние входной группы заметно улучшится. Пусть продавец потратит время и силы, зато его старания окупятся – еще один минус будет устранен.

Также рекомендуется обращать внимание на достоинства и на каждый недостаток искать плюс. Например, не лучшее состояние квартиры компенсируется радушными и тихими соседями. А этажом выше живет милая бабушка, которая охотно посидит с детьми – для молодых родителей это станет хорошим аргументом.

Наличие дорогого ремонта окупается не всегда. Дизайн-проект – дело вкуса, поэтому лишние траты могут и не принести своих плодов. Делать ставку на эксклюзивную отделку не стоит. Зато хорошая встроенная кухня позволяет продать квартиру дороже.

Продавцам следует критично оценивать свою квартиру, компенсировать недостатки достоинствами, выгодно подчеркивать плюсы. Впрочем, как показывает рыночная ситуация, чтобы продать помещение быстрее, часто приходится прибегнуть к дисконту.