Итоги рынка недвижимости в 2020 году, ожидания на 2021

Прошедший год оказался сложным для отечественной экономики и россиян в целом. Затянувшаяся пандемия, жесткие ограничения, падение реальных доходов – негативных факторов было предостаточно. Однако, кажется, рынок недвижимости только выиграл от локдауна, а рост цен на квартиры в России оказался рекордным. Динамикой обеспокоен и Владимир Путин, и Правительство РФ, и независимые аналитики. В отрасли образовался заметный дисбаланс, обусловленный низкими темпами застройки и аномальной стоимостью квадратного метра. Как итог, жилье становится все менее доступным, а цели льготных ипотечных программ не выполняются. Эксперты подвели итоги 2020 года и рассказали, каких изменений на рынке следует ждать в ближайшие месяцы.

Как изменился рынок недвижимости по итогам 2020 года?

Весной прошлого года, когда только вводились первые эпидемиологические ограничения, сферу строительства относили к категории наиболее пострадавших отраслей экономики. Аналитики полагали, что из-за пандемии спрос на квартиры резко сократится, а застройщики будут массово банкротиться. К счастью, этого не произошло, ситуация развивалась прямо противоположно. Так, в 2020 году наблюдались следующие тенденции:

• цены на новостройки выросли на 10-20% за год в зависимости от категории;
• квартиры на вторичном рынке подорожали на 16%, что стало абсолютным рекордом с 2008 года;
• объемы выдачи ипотеки тоже оказались рекордными;
• наибольшим спросом пользовалось жилье в сегменте «эконом»;
• средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве выросла на 28,8%;
• за год продажи недвижимости только в ТиНАО увеличились на 49,5%.

Аналогичные тенденции наблюдались и в целом по России, и в столичном регионе. В Новой Москве зафиксирован рекордный спрос, пришедшийся на вторую половину года. При этом число реализованных квартир и апартаментов превысило 9 700 шт. Стоимость квадратного метра в новостройках в течение года успела догнать цены на вторичном рынке, напомним, ранее такое жилье считалось более дорогим.

Почему росли цены на жилье в прошлом году?

Аномальный рост цен объясняется стремительным разгоном спроса на недвижимость при относительно невысоких темпах застройки: рынок не был готов к активизации покупательских способностей. Драйверами роста цен в отрасли стали:

• льготная программа ипотеки под 6,5%, изначально действующая до октября 2020 года, но продленная ЦБ РФ до конца июня текущего года;
• снижение ставок банками по собственным программам, что произошло на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятором;
• повышение инвестиционной привлекательности жилья – россияне массово закрывали депозиты, ставшие невыгодными из-за низких ставок, вкладывали деньги в покупку квартир;
• фактор неопределенности спровоцировал покупательский спрос, так как жители не понимали, что будет происходить с рублем на фоне пандемии, стремились приобрести квартиру в кратчайшие сроки.

Стремительный рост цен и активизация покупателей спровоцировали дефицит предложений на рынке: прошлый год оказался идеальным временем для продажи жилья, так как «с молотка» быстро уходили даже не самые привлекательные квартиры. Власти уже обеспокоились проблемой подорожания квадратного метра. Регулятор полагает, что такая динамика негативно сказывается на доступности жилья и не отвечает целям реализации льготных программ.

На самом дне – что происходит со ставками по ипотеке?

Если цены в прошлом году стремительно росли, то ставки по ипотеке, напротив, снижались, а число заключенных кредитных договоров уже в октябре установило годовой рекорд. Средние процентные ставки опустились ниже 8% годовых, составив, по данным ЦБ РФ на начало декабря, 7,38%. Такая динамика наблюдается не только на фоне внедрения льготных программ, но и из-за пересмотра условий по собственным продуктам банков. Непосредственное влияние оказала политика регулятора и тенденция к снижению ключевой ставки.

Однако в 2021 году эксперты призывают не ждать еще большего снижения ипотечных ставок. Показатель уже достиг дна и вряд ли будет опускаться. Более того, не стоит надеяться и на смягчение денежно-кредитной политики. Так, на прошедшем 12 февраля заседании регулятора представители Банка России сохранили ключевую ставку на прежнем уровне. Аналитики ожидают стабильной обстановки в сфере ипотечных кредитов или даже незначительный рост ставок – в пределах 0,5-0,7% годовых.

Какие тренды наблюдались в отрасли в 2020 году?

Прошедший год оказался богатым на сюрпризы. Если в первые месяцы ничто не предвещало проблем, весна ознаменовалась эпидемиологическими ограничениями и падением экономической активности во всех сферах хозяйствования. Впрочем, строительная отрасль быстро сумела восстановиться и даже выиграть от пандемии. В 2020 году в отрасли отмечалось несколько трендов:

• продажи недвижимости перешли в онлайн, покупатели дистанционно показывали квартиры, а получить необходимые документы в профильных ведомствах оказалось возможным через интернет;
• массовое сокращение доходов населения и потеря работы, что в дальнейшем может привести к неисполнению обязательств по ипотечным договорам, хотя регулятор пока отрицает ухудшение качества активов;
• на рынке наблюдался дефицит ликвидных предложений, в массовых сегментах спрос и сейчас втрое превышает объем предложения;
• возник колоссальный спрос на загородное жилье (прирост на 25%), так как россияне, столкнувшиеся с режимом самоизоляции, решили приобрести частный дом, чтобы пережить вторую волну на свежем воздухе.

Рынок аренды квартир, напротив, просел, что обусловлено отъездом из Москвы тысяч потенциальных арендаторов. Многие из них так и не вернулись в столицу, продолжив работу или учебу в дистанционном формате. Как итог, традиционного для сентября спроса на аренду квартир не произошло.

Как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2021 году?

Аналитики в сфере недвижимости уверяют, что дальнейшего роста цен на квартиры не произойдет, так как сейчас стоимость квадратного метра уже достигла рекордных показателей. В 2021 году ожидать ажиотажного спроса на жилье не приходится. Большинство покупателей, имеющих возможность приобрести квартиру, уже сделали это ранее. Ждать существенного снижения тоже не следует, эксперты допускают лишь коррекцию в пределах от 5% до 10% в сторону повышения или сокращения.

Продление госпрограммы под 6,5% до июля 2021 года не приведет к снижению средних ставок по ипотеке, этот показатель уже достиг дна. При этом в правительстве РФ не исключают, что льготная ипотека будет действовать до конца года, хотя Центробанк и настаивает на своевременном завершении. Если же программу отменят, ставки, напротив, вырастут, а россияне переключатся с новостроек на вторичный рынок.

Однако вряд ли смена покупательских приоритетов повлияет на стоимость жилья, и для «вторички» пределы роста уже исчерпаны. Более того, в отрасли появятся ликвидные предложения, так как на рынок выйдут владельцы квадратных метров, купившие квартиры в инвестиционных целях, а сейчас готовые их продать. При отсутствии непредвиденных факторов рынок жилья в текущем году останется стабильным.