Аванс, задаток, преддоговор – в чем разница и что выбрать при покупке квартиры?

Покупка и продажа недвижимости в Москве – сделки, цена которых измеряется миллионами и десятками миллионов рублей. Заключение договора требует внимательности каждой стороны и соблюдения установленной законом формы. Для обеспечения используют предоплату: аванс, задаток или предварительный договор. Разбираемся в деталях: чем отличаются эти понятия, какие плюсы и минусы у них есть, что выгоднее выбрать собственнику недвижимости и покупателю квартиры.

Рад приветствовать Вас на своем сайте! Я, Барсуков Алексей, вот уже более 10 лет работаю риэлтором и успешно помогаю своим клиентам решать различные задачи с недвижимостью. 

Предлагаю риэлторскую помощь по покупке, продаже, обмену квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Осуществляю срочные и трудные сделки «под ключ».

Не стесняйтесь — звоните или оставляйте заявку через формы связи на сайте. Я смогу помочь в решении любых вопросов по вашей недвижимости в удобные для Вас сроки.

Записаться на консультацию

Задаток при покупке недвижимости – что это такое?

Задаток является денежной суммой, выдаваемой покупателем недвижимости собственнику в счет будущих платежей по сделке. При этом он вносится для обеспечения обязательств. Понятие регламентировано ст. 380 ГК РФ. Если продавец решает отказаться от сделки с квартирой, он обязан возместить другой стороне задаток в двукратном размере. Передумавший же покупатель тоже остается «в минусе»: он теряет задаток (средства не возвращаются). Разберем на примере, как это работает:

1. Иванов выставляет на продажу квартиру стоимостью 20 млн. руб.
2. Кузнецов решает приобрести объект, заключает договор задатка и вносит 1 млн. руб. по данному соглашению (5% от цены).
3. При подготовке к сделке Кузнецов находит похожую квартиру, но по цене 8 млн., поэтому решает разорвать договор. Он теряет 1 млн. руб., так как продавец не обязан возвращать средства.
4. Если бы недвижимость передумал продавать Иванов, ему бы пришлось выплатить покупателю «компенсацию» в двукратном размере (2 млн. руб.).

Преимуществом является обеспечительный характер платежа. С другой стороны, если планы участников сделки поменяются (например, будет найден лучший вариант или предложена повышенная цена), отмена соглашения обернется финансовыми потерями.

Аванс в сделках с недвижимостью – особенности, плюсы и минусы

Аванс по своей природе во многом схож с задатком. Это тоже денежные средства, передаваемые покупателем продавцу для подтверждения серьезности намерений и готовности заключить сделку. Однако в отличие от задатка аванс не обеспечивает исполнение обязательств. При расторжении соглашения каждая из сторон не терпит убытков, так как аванс подлежит возврату в полном объеме. На практике это выглядит следующим образом:

1. Иванов продает квартиру стоимостью все те же 20 млн. руб. Кузнецову.
2. Договор задатка не заключается, Кузнецов вносит аванс в размере 4 млн. руб. (20% от цены объекта).
3. Вне зависимости от того, кто передумал, Иванов обязан вернуть покупателю 4 млн. руб. Штрафы при этом не предусмотрены.

Однако в договоре о внесении аванса стороны могут указать штрафные санкции, налагаемые в случае расторжения соглашения. Например, в Москве основная часть авансов вносится по схеме, где при разрыве договора покупателем средства не возвращаются, а при отказе продавца – компенсируются лишь в однократном размере. К его плюсам относится минимизация финансовых потерь для участников сделки. Однако и гарантий нет: стороны могут передумать в любой момент.

Преддоговор купли-продажи – в чем его смысл?

Продавец и покупатель недвижимости, решившие заключить сделку, могут оформить намерения, заключив предварительный договор. В документе указывают условия соглашения, а также определяют ответственность для стороны, которая передумала. В отличие от аванса или задатка, где предусмотрен только возврат средств (пусть и со штрафами), преддоговор позволяет принудить одну из сторон к заключению соглашения. Правда, только в судебном порядке. Как это работает?

1. Все те же Иванов (продавец) и Кузнецов (покупатель) заключают преддоговор купли-продажи квартиры.
2. Покупателем вносится предоплата.
3. Кузнецов подготавливает все необходимые документы, но Иванов уклоняется от заключения договора (не отвечает на звонки, переносит встречу), а потом и вовсе хочет отказаться от сделки.
4. Покупателю нравится выбранная квартира, поэтому он не готов ее потерять – обращается в суд.
5. Суд обязывает Иванова к заключению сделки, как следует из условий предварительного договора.

Преддоговор выгоден для обеих сторон, если их намерения серьезны, участники заинтересованы в проведении сделки. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке нельзя, хотя в документе могут быть указаны условия для расторжения (например, с уплатой неустойки или штрафом). Вместе с тем, преддоговор не гарантирует покупателю получение жилья: продавец может оказаться недобросовестным, заключит соглашения сразу с несколькими гражданами – добиваться справедливости придется только в судебном порядке.

Что выгодней и лучше?

Однозначно сказать, что лучше выбрать при сделках с недвижимостью нельзя. Все зависит от указанных в соглашении условий, ответственности в случае нарушения. Что же все-таки предпочтительней и выгоднее?

• для покупателя, который до конца не уверен, что будет приобретать квартиру – аванс;
• для продавца, если он 100% планирует выйти на сделку – задаток;
• преддоговор – для обеих сторон, но в зависимости от указанных условий.

Данные инструменты призваны подтвердить заключение соглашения между сторонами, дать им гарантии на осуществление сделки. Покупатель и продавец вольны сами решать, что для них выгоднее. В любом случае, нужно предварительно проверить юридическую чистоту объекта, соблюсти требования к форме соглашения, убедиться, что в документах нет подводных камней и пунктов, из-за которых можно лишиться денег. Для подготовки договора и грамотного сопровождения сделки требуется участие профессионального риэлтора или юриста по недвижимости.