Как выбрать новостройку на стадии котлована?

В последнее время большой популярностью пользуется жилье, продаваемое  еще до того, как оно будет построено. Это так называемая стадия «котлована». Такие квартиры дешевы по сравнению с уже готовым жильем, поэтому их выгода очевидна. Но у них имеется существенный недостаток: их нельзя посмотреть заранее и оценить, насколько предполагаемая планировка подходит для дальнейшего проживания. При заселении в эти квартиры можно столкнуться с определенными трудностями. Поэтому нужно знать о некоторых тонкостях, которые помогут Вам избежать дальнейших проблем.

Строительные нормы размеров квартир для комфортного проживания!

Прихожая

В строительстве существуют нормы, в соответствии с которыми ширина прихожей должна составлять минимум 1,4 метра. Но этого метража слишком мало, особенно для больших семей с детьми. Более комфортный диапазон метража прихожей составляет около двух метров. Идеальная прихожая – квадратная. Часто встречаются длинные и узкие прихожие (шириной в один метр в ширину и длиной около трех-четырех метров). Это неудобно, потому что в помещении такой конфигурации не помещается соответствующая мебель.

Очень важно знать, какова будет ширина простенков у двери. Если в помещении предполагается поставить только обычную вешалку и небольшую тумбу для хранения обуви, то хватит 40 сантиметров. Коридор может быть шириной в полтора метра. При размещении закрытого шкафа и прочей функциональной мебели ширина простенка должна быть 60 сантиметров, если предполагается шкаф-купе – то не менее 70 сантиметров. Также надо оставить место для прохода, шириной в минимум один метр. Из всего вышесказанного следует, что шкафы и другая мебель свободно помещаются в прихожей, если ее ширина составляет минимум 1,6 метра.

Кухня

Площадь кухни может варьироваться в зависимости от ее функций. Если кухня нужна только для готовки, то ее площадь можно ограничить 8 или 10 метрами. Если ее планируется совместить со столовой, то необходимы дополнительные метры, для того, чтобы в помещении разместились еще стол со стульями. Для стандартного овального или прямоугольного стола размером в 1,2 метра на 4 человека нужно еще 3 метра. Стол в форме круга или квадрата размером в 1 метр на такое же количество человек, вместе со стульями, нуждается в дополнительной площади в 4 метра. Соответственно, метраж кухни в этом случае будет составлять не менее 12 метров.

Спальня

В спальне, как правило, основное место занимает стандартная двуспальная кровать. Ее размеры составляют 1,6 на 2 метра. К этому стоит прибавить место для прохода в изножье, площадь которого составляет 1 метр. Также должны быть и места для прохода по обеим сторонам кровати, площадь которых составляет 70 сантиметров. Таким образом минимальная площадь спальни с учетом этих требований составляет не менее 10 (а лучше 12) квадратных метров. Но многие сокращают площадь спальни в целях экономии места для других помещений, отодвигая комфорт на второй план.

Детская

6 квадратных метров жилой площади на каждого человека, проживающего в квартире: таковы санитарные нормы, принятые в России в области жилищного строительства. Если строго им следовать, то семье с двумя детьми площадь детской комнаты должна быть 12 квадратных метров. Но этого метража недостаточно, поскольку на 12 метрах поместятся только две кровати (в 2 яруса), два письменных стола и шкаф. Но детям нужно место для игр и минимальных занятий спортом, поэтому надо добавить еще несколько метров. Поэтому оптимальная площадь детской должна составлять не менее 15 квадратных метров.

Гостиная

Гостиная – это место где собираются все члены семьи. Для того, чтобы в ней могли свободно разместиться 4 человека, ее площадь должна составлять около 16 квадратных метров. Покупая квартиру, нужно узнать, возможно ли объединить кухню и гостиную. Если в квартире свободная планировка, то такой проблемы не существует. Но в типовых квартирах с готовой планировкой стена, соединяющая кухню и другое помещение рядом, является несущей, а значит их объединение технически невозможно.

Санузел

Площадь санузлов во многих типовых квартирах очень мала и составляет не более 1,2 квадратных метров. О комфорте и функциональности при таком минимальном метраже даже и говорить не приходится. Если существует возможность объединения ванной и туалета, то этот вариант будет оптимальным, потому что в этом случае общая площадь помещения составит не менее 4 квадратных метров.

Жилищный минимализм

Специалисты рекомендуют не экономить на квадратных метрах, потому что при сокращении метража квартиры существенно ухудшается степень комфорта проживания. Это вполне обоснованные рекомендации, но они трудно реализуемые практически. По наблюдениям коллег — специалистов по недвижимости, наибольшей популярностью пользуется именно малогабаритное жилье. Стоимость недвижимости это один из сильнейших факторов который влияет на сроки продажи квартир. Спрос на квартиры-студии общим метражом не более 30 квадратных метров очень высок.

Уровень комфорта в таких квартирах оставляет желать лучшего, потому что запахи пищи с кухни распространяются сразу по всей квартире, а влага из ванной комнаты также моментально поступает в комнату. Но определяющим фактором на рынке недвижимости сейчас является цена недвижимости, а комфорт и качество уже не играют существенной роли. Дешевые квартиры распродаются быстрее.

Приведу пример продажи такого жилья по невысокой цене. В малогабаритной квартире был такой же небольшой санузел, больше похожий на санузел в поезде дальнего следования. В нем не было раковины, а душ находился непосредственно над унитазом. Но квартира была продана очень быстро, хотя поначалу были сомнения, что ее вообще удастся продать. Этот случай наглядно демонстрирует, что вопрос цены гораздо более актуален для потенциальных покупателей, чем наличие в квартире полноценных ванной и туалета.

Важно знать

При покупке квартиры на стадии «котлована» нужно знать как принять квартиру в новостройке, что возможны расхождения в метраже квартиры, то есть ее заявленная площадь может существенно отличаться от фактической. Расхождения выявляются после обмеров, произведенных БТИ уже при сдаче квартиры. Если в квартире более трех комнат, то разница может доходить до 6 метров. В однокомнатных квартирах она меньше и обычно находится в пределах 1 метра. Это не делается специально, и такие расхождения часто возникают при возведении монолитных домов. Об этом знают и застройщики, и в договоре долевого участия прописываются возможные отклонения от заявленной площади. По нормам, максимальное расхождение должно составлять не более одного метра. При их обнаружении обычно никаких взаимных перерасчетов не производится.

При выявлении расхождений, превышающих определенных договором значения, то нужен перерасчет. Например, покупатель получил квартиру, чья площадь на 90 сантиметров меньше площади, указанной в договоре. В договоре прописано, что перерасчет требуется тогда, когда разница составляет больше 1 метра. В этом случае застройщик не компенсирует денежные средства покупателю за эти метры, потому что в действительности он ими не владеет. Если расхождения в метраже превышают один метр и составляют, к примеру, 1,1 квадратных метра, то дольщик имеет право требовать полного возврата средств за недополученный метраж.

Существует опция подачи иска в суд, в случае требования застройщиком доплаты за дополнительные метры, и несогласия дольщика ни с дополнительным метражом, ни с размером доплаты. В договоре существует такой пункт, трактуемый в суде, как условие, которое нарушает права потребителей. В этом случае на застройщика возлагается административная ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП. В соответствии с этой статьей он обязан выплатить штраф, размер которого составляет до 20 тысяч рублей.