Покупка квартиры в Москве в ипотеку: нюансы и преимущества

Ответить на часто задаваемый вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку?» нельзя односложно. В предложенной статье я расскажу Вам о специфике покупки квартиры и нюансах программ ипотечного кредитования, а также поделюсь подробным алгоритмом наилучшего варианта приобретения квартиры посредством ипотеки, чтобы получить от солидной покупки выгоду и не переплатить.

 

Что собой представляет жилищная ипотека?

Ипотека на недвижимое имущество или, попросту, жилье, является особой программой кредитования клиентов, которая предполагает покупку недвижимости, становящейся, в свою очередь, залоговым объектом до того момента, когда заём и проценты будут погашены в полном объеме. После полной выплаты кредита по ипотеке заёмщик, он же – полноправный собственник приобретенной     недвижимости, вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению: сдать в аренду, продать, подарить или сделать узаконенную перепланировку.

Это важно! Требования, предъявляемые к вопросу использования жилья, пока оно не стало собственностью заёмщика, могут отличаться, исходя из особенностей банка и заключенного договора, продавца или других нюансов. Так, имеют место быть случаи, когда допустима аренда жилья или разрешен процесс перепланировки. В случае, когда условия банка не дают права аренды недвижимого имущества, покупатели используют некоторые вполне законные лазейки, когда недвижимость можно сдать на срок до одного года (данная операция возможна без оформления договора).

Стороны сделки по ипотеке:

• настоящий собственник недвижимого имущества (хозяин квартиры, дома или компания-застройщик);
• покупатель, приобретающий в процессе заключения ипотечного договора статут заёмщика;
• ФО (как правило, банк), передающая определенную денежную сумму собственнику жилья в оплату, а в качестве залога получающая недвижимость. После чего банк подписывает с заёмщиком договор с перечнем условий о выплате полученного займа.

Это важно! Существует альтернативный вариант сделки по ипотеке: в нём сторонами являются только продавец (физическое или юридическое лицо) и покупатель. Банк в данной сделке не фигурирует, а собственник жилья дает возможность покупателю выплатить необходимую сумму в рассрочку на условиях взаимной выгоды, дает заём под процент или же ипотека накладывается в пользу владельца недвижимости до погашения суммы займа покупателем.

Правила и требования к погашению всей кредитной суммы в обязательном порядке должны быть закреплены договором. Ипотечный договор, в котором фигурируют продавец, покупатель и банк попадает под регламент закона Российской Федерации «Об ипотеке», основными характеристиками которого выступают сумма займа, сумма первоначального взноса, объявленная процентная ставка и период погашения кредита, который и определяет величину ежемесячного платежа (сумма взноса каждый месяц зависит именно от размера первого взноса). В тех программах, которые не предполагают первоначальный взнос, она равна цене приобретаемой недвижимости. Однако в среднем размер первоначального взноса по ипотеке составляет 25%, то есть на оставшиеся 75% и оформляется кредит.

Финансовые структуры, то есть банки, дают возможность стать собственником жилья уже после взноса 10-15% от полной стоимости недвижимости. Нельзя не отметить тот факт, что до выдачи кредита необходимо оплатить услуги сторонних организаций: взнос в страховую компанию, услуги брокеров и пр.

Сторонние расходы являются отдельными и никогда не должны быть заложены в общую сумму ипотечного кредита! Отклонение от данной нормы считается аферой и преследуется по закону.

Первоначальный ипотечный взнос – это определенный процент от общей стоимости недвижимого объекта, который покупатель обязан внести сразу же после процедуры подписания договора и всех необходимых документов.

Большинство ипотечных программ предполагают процентную ставку по первому взносу около 10-15%, а некоторые банки и вовсе отменяют первоначальный взнос (однако данные льготные условия кредитования могут быть компенсированы завышенной кредитной ставкой, установленной конкретным банком).

Это важно! На официальном сайте ЦБ РФ каждый месяц данные о процентной ипотечной ставке обновляются.

Преимущества и недостатки жилищной ипотеки. С чего начать?

Как минимум, вначале необходимо поставить определенную цель. Ведь ипотечный кредит является долгосрочным обязательством перед банком или владельцем жилья. Именно поэтому, если вы все же пришли к решению улучшить свои жилищные условия посредством покупки жилья в ипотеку, вам необходимо тщательно продумать каждый шаг, решить, какая именно квартира вам необходима, учитывая при этом возможность пополнения в семействе или переезд, корреляции семейного дохода, риск возникновения форс-мажорных ситуаций и пр. Нужно помнить о том, что идеальный вариант выплаты по ипотечному кредиту – это снижение финансовой нагрузки каждый месяц, а не наоборот.

Для наглядного примера рассмотрим с вами две ситуации, которые покажут нам то, как нужно планировать ипотеку и как не надо покупать жилье в кредит.

Пример провального планирования   

Молодая пара, планирующая прибавление в семье, решает купить квартиру двухкомнатную стоимость 3 000 000 руб. В качестве первоначального взноса, который составил 15%, они вносят сбережения, а оставшуюся сумму 2,55 млн. руб. оформляют в ипотеку на 15 лет под 10%. Таким образом, ежемесячная сумма платежа составила 27 402 руб. на 15 лет при общем доходе молодой семьи 42 00 руб. При этом нагрузка на плательщиков возрастает с прибавлением платежей за коммунальные услуги (около 2500-3000 тыс. руб./мес.), а также налога на недвижимость и страховки по ипотеке. Для того, чтобы справиться с нагрузкой, семья вынуждена будет переехать в съемную квартиру (возможно, не такую удобную) или прибегнуть к помощи родственников, то есть проживать у них и сдавать квартиру. А еще более неблагоприятный и убыточный вариант решения возникших финансовых трудностей – это использование реструктуризации кредита. Невыплаченная сумма кредита накапливается и значительно возрастает риск переплаты на новых условиях, а возможность более выгодного рефинансирования пропадает.

Пример грамотного планирования

Та же самая молодая семья решает купить в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 2 000 000 руб. Накопить первоначальный взнос на такое жилье проще, и сумма составит уже 300 000 руб. Остаток суммы в 1,7 млн. руб. под 10% сроком на 30 лет, так как данный срок дает возможность платить ежемесячно меньшую сумму в размере 14 919 руб. При этом есть возможность оплачивать только часть обязательного платежа, к примеру, при рождении ребенка. В случае, если пара будет платить, как в предыдущем примере, 27 400, они выплатят ипотеку досрочно (за срок около 8 лет). При всем этом плата за коммуналку и услуги ипотечного страхования будет меньше – семья заплатит банку 705 610 руб., то есть на треть меньше, чем в примере с неудачным планированием. Спустя 7 лет при желании, семья может расшириться, ведь увеличить жилплощадь теперь намного легче, так как добавлять необходимо меньшую сумму. Так, при добавке 1 млн. руб. средствами ипотеки, ежемесячно придется оплатить 8 776 руб. А при рождении второго ребенка и получении материнского капитала из семейного бюджета будет отсчитываться только 4 800 руб./мес.

Сделайте предварительный расчет полной стоимости приобретаемого жилья и трат на повседневную жизнь

Так, нелишним будет рассчитать перспективу вложений, итоговую стоимость недвижимости и дополнительные траты с учетом форс-мажорных ситуаций:

• покупка квартиры в новострое, когда этап строительства еще не завершен, может быть выгоднее на 20-30%, однако в ожидании сдачи объекта нужно будет решить проблему с проживанием (съемная квартира или жизнь с родителями, родственниками и пр.);
• бывают случаи, когда квартиры с ремонтом на вторичном рынке могут стоить в разы дешевле, чем те, что находятся на стадии котлована;
• перед тем, как заселиться в квартиру в новостройке, необходимо потратиться на ремонт «под ключ», тогда как ремонт в квартире со вторичного рынка может обойтись еще дороже, ведь нужно брать во внимание затраты на демонтаж устаревших перекрытий и т.п.;
• необходимо обязательно учитывать всю совокупность расходов в процессе эксплуатации жилья: качество отопления и стоимость платы за него, временные расходы на транспорт и стоимость передвижения;
• еще один подводный камень — это рост цены на недвижимость в респектабельном районе, ведь купить квартиру эконом-класса можно дешевле, а вот продать потом ее при необходимости будет не так просто, а вот спрос на квартиры в хороших районах никогда не падает. Об этом всегда нужно помнить.

Изучите банковские ипотечные программы и предложения

Основополагающие критерии при выборе кредиторов:

• максимально допустимая денежная сумма, выдаваемая в кредит;
• процент и срок кредитования;
• сумма первоначального взноса;
• условия договора, права и обязанности сторон;
• наличие дополнительных платежей и сборов в процессе процедуры оформления.

Всегда нужно подходить к анализу возможностей в комплексе, ведь какой смысл кредитования, если:

• банком не выдаются крупные суммы займов;
• завышенный ежемесячный платеж по ипотеке за счет короткого срока выплаты;
• вы не располагаете суммой для внесения первого взноса;
• ваш общий доход, рабочий стаж или возрастная категория не соответствуют требованиям программы ипотечного кредитования;
• имеются альтернативные программы, позволяющие сэкономить на оплате страхового взноса, и не несут нагрузку за перевод средств и обслуживание.

Трезво оценивайте ваши финансовые ресурсы

Это важно! Перед тем, как подписать ипотечный договор, обязательно проверьте финансовую дисциплинированность!

Это можно сделать так: составьте доходно-расходный план и постарайтесь прожить в предполагаемом ритме около полугода. К примеру, тратьте сумму, которую запланировали, а остаток, равный сумме ежемесячного ипотечного платежа просто откладывайте.  Такой подход даст вам возможность не только проверки верности планирования бюджета, но и ощутить, комфортно ли вам пребывать в таких условиях. Если вы с чем-то не справляетесь, вы всегда можете произвести корректировку расходов, пересмотреть траты или разработать более удобный платежный график.

Риски никто не отменял

В процессе долгосрочного планирования выплат по закрытию ипотечного кредита, даже при аналитическом и взвешенном подходе, все равно имеют место быть риски и непредвиденные ситуации. Так, заемщик может попасть под сокращение на работе и потерять стабильный доход, общий доход семьи может быть снижен по причине прибавления или болезни, а также могут расти расходы на привычные нужды по причине инфляции. Для того чтобы каким-то образом обезопасить себя от рисков несвоевременных выплат, нужно подумать о депозите (5-10% ежемесячно). Данная денежная сумма может стать при резкой необходимости вашим единственным «спасательным кругом», сохранив финансовое равновесие в кризисный для вас период.

Еще один вид риска — изменчивый валютный курс. К примеру, если стоимость недвижимости зафиксирована в долларах, то оформление ипотеки может производиться на более лояльных условиях: без первоначального взноса, под небольшой процент или на больший срок. Однако по причине спада курса нацвалюты, долг по ипотеке может, наоборот, резко возрасти.

Это важно! Рентабельно и целесообразно оформлять ипотеку в долларах только в том случае, когда ваш непосредственный доход прикреплен к доллару.

Процесс оценивания квартиры в ипотеку

Непременное требование при оформлении ипотечного кредита — это факт подтверждения реальной стоимости недвижимости независимым экспертом. Данное условие гарантирует возможность продажи объекта в случае, если заемщик не выполняет обязательства по договору. А дебитор, в свою очередь, может удостовериться в том, что установленная стоимость отвечает запланированной сумме кредита.

Экспертная оценка объекта недвижимости учитывает:

• местоположение дома — центр или периферия, есть ли поблизости транспортная развязка, наличие инфраструктуры, экологичность района, его близость или отдаленность от предприятий и заводов;
• стадия износа жилья — в какие годы объект построен, состояние здания в целом и техническое состояние коммуникаций;
• общие характеристики — жилплощадь, план и число комнат, тип и качество отопления, наличие и особенности ремонта (капитальный, косметический и пр.).

Для процедуры оценивания недвижимого объекта потребуются удостоверение личности (паспорт РФ), документ, гарантирующий право на владение недвижимостью, план объекта и технический паспорт. В случае, если ипотека оформляется на квартиру в новостройке на этапе строительства, в качестве документа, устанавливающего право собственности, выступает договор долевого участия. Если дом построен до 1970 года, то необходима справка, удостоверяющая тот факт, что недвижимость не подлежит сносу или реконструкции.

Получение экспертного заключения оценки жилья (инструкция):

1. Из реестра оценочных компаний, предложенных банком, выберете одну, наиболее вам подходящую. Разрешается выбрать и стороннюю компанию, однако тогда нужно проверить ее на предмет соответствия условиям кредитора.
2. При оценивании экспертом выбранного для оформления ипотеки объекта, вы должны присутствовать.
3. После получения заключения от сотрудника компании, подтверждение о его стоимости необходимо отправить в банк.

Стоимость оценки исходит из того, насколько срочно вам необходимо заключение, от нюансов расположения жилья, от наличия всех необходимых документов и т. п. Как правило, вся процедура не занимает больше 1-5 дней.

Квартира в ипотеку. Что для этого нужно?

Потенциальный получатель ссуды в обязательном порядке должен соответствовать всем требованиям, которые предъявляет организация-кредитор, а также располагать необходимым пакетом документов. Данные требования могут разниться, в зависимости от выбранного банка, но основными требованиями являются:

• российское гражданство как обязательное условие;
• кредитозаемщик должен быть совершеннолетним;
• расчет максимального возраста отталкивается не с момента оформления ипотеки, а на момент последней выплаты и должен быть от 65 до 85 лет;
• трудовой стаж должен составлять не меньше месяца на нынешней работе и более года в общем;
• уровень общего дохода должен превышать в два раза сумму ежемесячной суммы платежа. Если данное условие невыполнимо, можно привлечь созаемщиков.

Срок выдачи кредита зависит от возраста получателя кредита, а размер первоначального взноса от разновидности подтверждения уровня дохода. При отсутствии справки о доходах как таковой, минимальный первый взнос будет составлять не меньше 35-50%.

Типовой пакет документации, необходимый для предоставления заявки в банк:

• ксерокопия паспорта и идентификационного кода получателя кредита;
• заявление (как правило, это документ установленной формы);
• справка о доходах (при наличии) и ксерокопия трудовой;
• при наличии стороны созаемщика, он обязан предоставить соответствующий пакет документов;
• наличие сертификата при оформлении сделки по программе «Молодая семья» или если планируется использование маткапитала для первоначального взноса;
• свидетельство участника программы накопления и выписка при использовании программы «Военной ипотеки».

Каждый конкретный банк вправе расширить реестр документов в целях подтверждения платежеспособности потенциального заемщика.

При одобрении заявки нужно дополнительно предоставить ксерокопии документов и выписки на выбранный объект недвижимости. Если планируется покупка жилья на вторичном рынке, потребуется выписка из ЕГРН, справки из паспортного стола, оценочное заключение эксперта.

В процессе оформления ипотечного кредита на квартиру, вы получите на руки и поставите подпись на следующих документах:

• кредитный договор;
• закладной документ на жилье;
• договор купли-продажи за кредитные средства;
• платежный график;
• выписка о полной кредитной стоимости;
• договор ипотечного страхования;
• в случае с новостроем — договор долевого участия.

Руководство по покупке жилья в ипотеку: шаг за шагом

Я могу с уверенностью сказать, что данный процесс имеет почти всегда стандартную схему:

1. Выбор жилья, отвечающего вашим мечтаниям и требованиям, а также финансовым возможностям.
2. Подбор самой выгодной из возможных ипотечных программ.
3. Сбор необходимого пакета документации (указан выше).
4. Процедура подписания двустороннего договора с указанием общей суммы и платежного графика, указанием номера счета для денежных переводов.
5. Вхождение в статус собственника после осуществления сделки с банком, а после погашения последнего платежа — снятие обременения с объекта недвижимости.

Имеется и целый ряд нюансов, когда покупка квартиры посредством оформления ипотеки может зависеть от местонахождения квартиры: на вторичном рынке или в строящемся современном доме. Для того, чтобы расставить все точки над i, я предлагаю вам разбор каждого из возможных вариантов.

Правила оформления ипотеки при покупке квартиры в новом доме

Именно данный вариант является наиболее отлаженным процессом, не требующим дополнительных вложений сил и средств от покупателя. Зачастую компании-застройщики имеют многолетний опыт сотрудничества с банками, а в их жилищном комплексе могут действовать льготные программы или выгодные условия.

Инструкция покупки первичного жилья (новостройки) в ипотеку:  

1. Выберете квартиру в удобном районе, с ремонтом или без, которая устроит вас по планировке, числу комнат и стоимости.
2. Узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик, изучите подробно программы по пунктам и определитесь, какая из них подходит по условиям именно вам.
3. Если банк одобрит вашу заявку, то строительная фирма обязана подготовить договор долевого участия на определенную (выбранную вами) квартиру и согласовать его с банком.
4. Ознакомившись с договорами ипотеки и долевого участия, подпишите их и застрахуйте свою жизнь, если таковой пункт имеется и включен в банковскую программу.
5. Оформите регистрацию сделки в МФЦ или в Росреестре непосредственно.
6. Делайте первоначальный взнос, после чего получите платежную выписку. После этого кредитор обязан перевести средства на счет строительной организации.
7. Необходимо дождаться, когда строительство завершится и объект будет сдан. После того, как акт сдачи подписан, нужно дождаться внесения сведений об объекте в кадастр.
8. Регистрация права собственности (заказ кадастрового паспорта объекта недвижимости, отчета экспертной оценки, оформление страховки, закладной и залога).
9. Предоставление в банк страхового свидетельства с соблюдением кредитных сроков.

Основное желание при покупке квартиры в ипотеке — это получение максимальной выгоды от кредита, то есть максимально удобный платежный график и минимальная сумма переплаты.

Есть несколько эффективных приемов, корректирующих предложения потенциальных кредиторов под ваши запросы:

• увеличение суммы первоначального взноса, за счет чего снижается остаток, на который происходит процентное начисление;
• оформление ипотеки на максимально долгий период и досрочная выплата;
• оформление страхования жизни как способ получения большей выгоды от предложенных в данном случае программ;
• обращение в тот банк, посредством которого вы получаете заработную плату. Ваш банк предложит льготные варианты программ.

Оформление ипотеки в случае покупки недвижимости на вторичном рынке

Процедура оформления ипотеки на рынке вторичного жилья разнится с приобретением квартиры в новострое. Первым делом необходимо определиться с выбором банка и получить одобрение при подаче заявки.

После этого нужно следовать инструкции:

1. Необходимо оформить предварительно договор с продавцом квартиры (в этом случае для получения гарантий продавец может потребовать задаток).
2. При наличии документов на недвижимый объект, заказывается его экспертная оценка.
3. Дальше идет передача документации в банк для проверки, а документ купли-продажи непосредственно готовит банк, юрист или риэлтор. Я, как опытный специалист, могут помочь с подготовкой всех необходимых документов для успешной сделки).
4. После процедуры оформления, все подписанные бумаги необходимо зарегистрировать в МФЦ, Росреестре или в офисе риэлтора. При наличии у всех сторон сделки ЭЦП, документацию можно передавать на электронном носителе.
5. Для безопасности расчетов, прозрачности данной процедуры и защиты от рисков целесообразно воспользоваться услугами банка: оплатить ячейку сейфа или аккредитив.
6. После этого необходимо получить в органе регистрации документы, где вы числитесь как собственник, а банк — залогодержатель. В случае использования аккредитива выписку покажите в банке, после чего деньги будут перечислены продавцу недвижимости. В случае с ячейкой необходимо присутствие в банке обеих сторон договора для передачи средств — продавец получает сумму на руки, а покупатель пишет расписку о передачи денежных средств.
7. После процедуры регистрации собственником жилья становится покупатель, однако сам объект еще остается в залоге до момента полного погашения долга.

Для прозрачности процедуры покупки вторичного жилья в ипотеку лучше обратиться к специалисту, который поможет избежать ошибок, афер и рисков. Я, как риэлтор с опытом работы, предоставляю услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе оказываю помощь при покупке квартир в ипотеку.

Практичные советы: как оформить ипотеку с максимальной выгодой

Только опытный риэлтор знает обо всех подводных камнях, рисках и возможных вариантах ипотечного кредитования, которые могут быть наиболее выгодными для потенциальных заемщиков. Именно поэтому вполне разумно будет обратиться к специалисту, который не только поможет вам быстрее и удобнее найти квартиру, отвечающую вашим чаяниям и требованиям, но и обезопасит от схем мошенников и рисковых моментов.  С помощью человека, который знает свое дело, вы сэкономите время на детальное изучение предложений банков и рынка недвижимости.

Делайте выбор программ ипотеки только в пользу проверенных банков с положительными отзывами. Изучайте каждую программу конкретно, а не опираясь на рекламу, а которой указана «сборная солянка» из каждой программы понемногу. Приобретайте только то жилье, которое с течением времени только выиграет в цене, выступить в роли выгодного объекта инвестирования и сможет стать доходным фундаментом.

Желаю удачной покупки и всегда готов прийти на помощь, чтобы не упустить важные нюансы!