Отзывы о моей работе
Что сегодня определяет стоимость квартир
Вторичный рынок недвижимости в Москве продолжает испытывать серьезное давление из-за высокой ключевой ставки. Покупательская активность остается минимальной, а ценовая динамика в массовом сегменте формируется преимущественно за счет одного фактора — постепенного исчезновения наиболее дешевых лотов.
По оценкам экспертов, ключевыми драйверами текущей ситуации выступают:
— медленное снижение ипотечных ставок (пока крайне незначительное);
— заметное сокращение ликвидного предложения.
Как и в прошлом году, основной прирост средней цены в первом квартале обеспечило именно вымывание бюджетных объектов. При ограниченных финансовых возможностях покупатели в первую очередь разбирают относительно недорогие варианты — например, квартиры в панельных домах на юге и востоке столицы. Это неизбежно искажает общую статистику в сторону повышения. Параллельно часть вторичного фонда уходит в аренду, где ставки продолжают расти.
Что происходит с поведением продавцов
Сервис «Яндекс Недвижимость» зафиксировал за первый квартал сокращение числа активных объявлений на 16,7%. Это напрямую повлияло на стратегию собственников.
Доля тех, кто идет на уступку и снижает цену в процессе продажи, уменьшилась на 10,3 процентного пункта — до 34%. При этом средний размер скидки остался на прежнем уровне (0,2 п.п.).
Доля продавцов, поднимавших стоимость в ходе переговоров, составила 13,2% (+2,6 п.п. за квартал), а средний размер повышения достиг 4,2% (+0,7 п.п.).
Такая динамика объясняется тремя факторами: снижением ключевой ставки, сужением выбора на рынке и некоторым оживлением спроса. Тем не менее говорить о настоящем росте на «вторичке» пока рано. Дорогая ипотека по-прежнему душит спрос, и продавцам приходится сдерживать свои ценовые ожидания.
Прогноз на второй квартал: без резких движений
В ближайшие три месяца главным сценарием, скорее всего, останется стагнация. Эксперты не ждут ни обвала, ни всплеска цен. Ключевым фактором по-прежнему будет траектория снижения ключевой ставки. По мере ее уменьшения банки постепенно удешевляют ипотеку, что теоретически может оживить спрос. Однако на практике ставки падают слишком медленно, чтобы всерьез разогреть рынок. Позитивные ожидания покупателей растут, но не более того.
Дополнительным фактором может стать переток части спроса с новостроек. Из-за высоких ставок по рыночной ипотеке и ужесточения условий «Семейной ипотеки» некоторые покупатели начинают присматриваться к готовому жилью. Но пока этот эффект слишком слаб, чтобы кардинально изменить расклад.
По оценкам аналитиков, во втором квартале цены на вторичку в Москве, вероятно, будут топтаться на месте с колебаниями в пределах ±1–2%. Никаких фундаментальных предпосылок для устойчивого роста нет:
— ипотека все еще стоит около 20% годовых;
— реальные доходы населения остаются под давлением;
— спрос — вялый, без признаков устойчивого восстановления.
Продавцам попросту не на чем основать серьезное повышение цен.
В «Яндекс Недвижимости» также не видят предпосылок для резких изменений. Возможны локальные точечные колебания: например, средний ценник по конкретному району может подскочить после ухода дешевых объектов или вырасти при массовом выходе дорогих лотов. Однако такие локальные эпизоды не изменят общей картины по Москве. В целом аналитики ожидают, что второй квартал, как и весь год, будет напоминать предыдущий период по уровню активности и рыночным условиям. Потенциальный спрос год к году находится в пределах нормы, но конверсия в реальные сделки остается низкой.
Есть и другой взгляд: оптимисты ждут роста
Впрочем, некоторые специалисты смотрят на ситуацию более позитивно. По их мнению, переток покупателей с первичного рынка уже начался и будет усиливаться. Во втором квартале цены на вторичку могут прибавлять в среднем 3,5–4% ежемесячно. Пока не изменятся условия «Семейной ипотеки» на новостройках, потребители будут все чаще обращать взгляд на готовое жилье.
Эксперты также ожидают постепенного сокращения скидок — этот тренд уже наметился по мере оживления спроса на фоне снижающихся ставок.
По данным «Инком-Недвижимости», в первом квартале 2026 года:
— 64% сделок на вторичке прошли с дисконтом (годом ранее было 76%, то есть минус 12 п.п.);
— средний дисконт сократился с 5,4% до 4% (минус 1,4 п.п.).
Главный вывод
Для настоящего оживления вторичного рынка ипотечные ставки должны опуститься до 10–12% годовых. Однако это, по мнению большинства экспертов, — перспектива не раньше следующего, 2027 года. Следовательно, ждать каких-либо ощутимых перемен во втором квартале 2026 года не приходится. Рынок замер в ожидании, и этот «режим ожидания» вполне может затянуться.
Загрузка...
