Вторичка в Москве: цены топчутся, надежды — на следующий год

Ключевая ставка душит спрос. Рынок вторичного жилья в столице замер — покупатели не спешат, продавцы сдерживают аппетиты. А рост статистических цен почти целиком объясняется одним неприятным фактом: дешёвые варианты просто заканчиваются.

⬇️ Что происходит сейчас

— Спрос слабый, ипотека дорогая (∼20%)

— Самые бюджетные лоты уходят первыми (панель, юг/восток)

— Часть квартир ушла в аренду — ставки там растут

— Предложение за квартал сократилось на 16,7%

💰 Как ведут себя продавцы

— Снижают цены: 34% (−10 п.п.)

— Повышают цены: 13,2% (+2,6 п.п.)

— Средняя скидка застыла на уровне 0,2 п.п.

Главная причина осторожного оптимизма продавцов — снижение ключевой ставки и небольшое оживление спроса. Но до реального роста рынка пока далеко.

📉 Прогноз на второй квартал

Аналитики почти единодушны: цены будут топтаться на месте.

Коридор колебаний:  ±1–2%

Почему не будет роста:

— ипотека всё ещё ∼20% годовых

— доходы населения не растут

— конверсия спроса в сделки остаётся низкой

Да, часть покупателей начинает присматриваться к вторичке из‑за проблем с льготной ипотекой на новостройки. Но этого слишком мало, чтобы развернуть рынок.

📈 А что оптимисты?

Некоторые эксперты ждут роста на **3,5–4% в месяц** во втором квартале — за счёт перетока спроса с первички.

— Доля сделок со скидкой упала до 64% (−12 п.п. за год)

— Средний дисконт сжался с 5,4% до 4%

Но даже оптимисты признают: по-настоящему рынок оживёт только при ипотеке **10–12%**. А это — не раньше следующего года.

🎯 Резюме

Ждать перемен во втором квартале 2026 года не стоит. Вторичка замерла в режиме ожидания. Продавцам не на чём разгонять цены, покупателям — незачем спешить.

Ситуация начнёт меняться, только когда ипотека станет хотя бы вдвое доступнее.