Страхование жилья в сделках с недвижимостью — как работает титульная защита

Услуги страховщиков обычно пользуются популярностью у клиентов банков, взявших ипотеку. В этом случае оформляется обязательное страхование недвижимости (имущества) и по желанию – защита жизни и здоровья заемщика. Но не менее важно застраховать законные права нового владельца квадратных метров от возможного риска признания сделки недействительной. Как показывает практика, добросовестные покупатели жилья на вторичном рынке могут остаться и без помещения, и без денег. Обезопасить их как раз помогает титульная страховка, оформление которой актуально не только при получении ипотеки, но и во всех остальных сделках с недвижимостью.

От каких рисков защищает титульное страхование квартиры?

Титульное страхование – это защита от риска утраты недвижимого имущества в случае лишения права собственности в судебном порядке. В сделках с жильем полис защищает покупателя от недобросовестных действий продавца и третьих лиц. Страховка покрывает распространенные риски, из-за которых отчуждение квартиры могут признать недействительным:

• существенные ошибки в документах с последующим оспариванием ДКП;
• мошеннические действия со стороны бывшего собственника;
• совершение сделки недееспособным гражданином, несовершеннолетним владельцем без разрешения родителей, лицом в браке без согласия супруга;
• появление заинтересованных лиц, претендующих на квартиру (наследники, супруги, жильцы, отказавшиеся от приватизации);
• отмена судебного решения о признании права собственности продавца;
• объявление предыдущим собственником себя банкротом, признание сделки намеренно ухудшающей материальное положение.

Титульное страхование защищает от риска утраты «титула» (статуса) собственника, когда в судебном порядке сделку отменяют, но продавец отказывается или не может вернуть полученные денежные средства. Пострадавшая сторона лишается квадратных метров, но без страховки компенсации не получает.

Титульное страхование покупки квартиры в 2022 году – цены и условия

Тарифы на страховку титула в сделках купли-продажи недвижимости каждая компания устанавливает индивидуально. В среднем защита обходится от 0,1% до 0,3% страховой суммы ежегодно. Цена зависит от прошлого квартиры, способа ее приобретения предыдущим владельцем, числа собственников и потенциальных рисков. Страховщики предлагают условия титульного страхования:

• в «Альфа Страхование» базовый тариф – 0,3%, полис можно оформить на срок от 1 года до 10 лет, для ипотечных клиентов Альфа-Банка действуют льготные условия;
• в «СОГАЗ» минимальная цена страховки составляет 0,14% от вознаграждения за год, партнером компании выступает Росбанк;
• в «РЕСО Гарантия» базовый тариф – 0,25%, при этом может применяться повышающий коэффициент от 1,01 до 20,00;
• в СК «Альянс» начальный тариф – от 0,128%, компания работает с клиентами ВТБ, СберБанка, Газпромбанка и др. учреждений.

Застраховать можно риск не только полной утраты права, но и частичного ограничения. Например, на случай появления лица, которое вправе зарегистрироваться и проживать в помещении.

Как оформить титульную страховку в сделках с недвижимостью?

Застраховать свои права покупатель квартиры может и до заключения сделки, и после прохождения регистрации прав собственности. Для приобретения полиса выполните ряд шагов:

1. Подготовьте пакет обязательных документов – паспорт продавца, согласие супруга, выписку ЕГРН, технический паспорт, выписку из домовой книги. Список может быть шире у разных страховщиков.
2. Напишите заявление в страховую компанию на проведение юридической экспертизы.
3. Дождитесь принятия положительного решения – в заключении договора могут отказать, если квартира окажется «проблемной», ее чистота будет вызывать вопросы.
4. После одобрения подпишите соглашение и оплатите полис.

При наступлении страхового случая необходимо обращаться за выплатами в соответствии с условиями договора. Страховщик может принимать участие в судебных разбирательствах по оспариванию прав собственности: компания заинтересована в признании сделки состоявшейся и сохранении объекта.

Когда страховка не поможет?

Страхование титула в сделках с недвижимостью позволяет защититься от мошенничества и недобросовестных действий со стороны продавца, его родственников, иных лиц. Однако в выплатах откажут, если лишение права собственности произошло по причинам:

• новый владелец сам решился на отчуждение жилья – продает или дарит квадратные метры;
• квартиру реализовывают принудительно из-за долгов, в т.ч. по ипотеке;
• помещение конфисковали по решению органов власти;
• выяснилось, что покупатель совершил преступление в отношении продавца (угрожал, вымогал квартиру, применял насилие, оказывал давление);
• утрата прав произошла вследствие ЧС либо военных действий.

Титульное страхование защищает от серьезных финансовых потерь, но не исключает траты времени, сил и нервов. В случае оспаривания сделки придется заявлять о страховом случае, ожидать решения по компенсации, искать другое жилье. Для максимальной защиты к покупке полиса следует добавить помощь профессионального риэлтора. Опытный специалист в сфере недвижимости сможет тщательно проверить квартиру, составить грамотный договор купли-продажи, исключить подводные камни и сомнительные объекты.