Ситуация на рынке недвижимости в 2020-2021 годах

В начале 2020 года столичный рынок жилой недвижимости страдал от неопределенности. В связи с этим для поддержки сферы недвижимости властями было предпринято немало мер. К концу 2020 года эти меры возымели воздействие – начался активный рост цен и спроса. И, по мнению экспертов, в 2021 году стоимость жилья также будет постоянно расти, несмотря на снижение доходов граждан.

Почему дорожают новостройки?

В 2020, и в 2021 году наблюдается значительное подорожание первичной недвижимости. Такой существенный рост цен привел к опасениям участников рынка недвижимости. Людей стали опасаться следующих возможных последствий такого стремительного изменения рынка новостроек:

• образование ипотечного пузыря;
• снижение выгоды от недорогого ипотечного кредита;
• гневная реакция властей.

Эти факторы вполне возможны, но на данный момент не актуальны

В прошлом году на рынке новостроек наблюдалось несколько рекордных изменений. В первую очередь это касается повышения стоимости «квадрата» в квартирах из сегмента «Комфорт» свыше 202 тыс. руб. Рост цен за год составил 16,5%. При этом наблюдается снижение общих квадратных метров в Старой Москве – на конец 2020 года было представлено только 1,9 млн. кв.м. квартир и апартаментов всех классовых сегментов. По сравнению с 2019 годом данный показатель сильно снизился. На тот год только площадь квартир бизнес-класса составлял 1 млн. кв.м., а общий объем всех экспозиций – 2,9 млн.

К декабрю 2020 года стоимость сделок с жилой недвижимостью в Московской области в среднем возросла на 12%, а в Старой Москве – на 18%. Бюджет подобных сделок составил около 14 млн. руб. на территории Старой Москвы, более 7 млн. руб. в Московской области и 4,7 млн. руб. в Подмосковье. Такой скачок цен объяснятся подорожанием первичной недвижимости.

Многие эксперты считают, что изменения в стоимости произошли не только по вине застройщиков. Также не последнюю роль здесь сыграли изменения в сфере предложений, и желание выманить самые дешевые объекты.

Повышение стоимости бюджетных лотов произошло и в столице, и в области. Одна из причин такого роста – изменение размера субсидированной ипотеки. Ранее он составлял 8 млн. руб., а затем был увеличен до 12 млн. руб. По мнению экспертов, первая сумма больше подходила для подмосковной недвижимости. Но после увеличения лимита программа также стала распространяться на столичные проекты.

Другой причиной роста цен на новостройки стали изменения внутри сферы недвижимости:

• перевод сделок на эскроу-счета;
• уменьшение предложений во многих городах;
• рост доли лотов на последних этапах возведения;
• уменьшение доли предложений на этапе котлована;
• подорожание стройматериалов.

Совокупность этих факторов вызвала заметный рост цен на новостройки Москве и МО. Подобное мнение озвучили аналитики центра ЦИАН.

Спрос как компенсация

Введение локдауна привело к тому, что во втором квартале 2020 года практически не совершалось сделок с недвижимостью. Но осенью спрос на жилье резко подскочил. Объяснить такой ажиотаж можно нереализованным спросом в начале года. Этот скачок спроса подтверждён данными Росреестра. Согласно полученной информации, в октябре на территории Москвы заключили более 9,8 тыс. сделок ДДУ, что на 65% превышает число сделок в октябре 2019 года. Но при этом снизился объем ДДУ, зарегистрированных за год. В 2020 году он снизился на 5%, по сравнению с показателями предыдущего года.

Также небольшой ажиотаж наблюдался в марте. В 2020 году количество ДДУ в этом месяце по всему московскому региону составило 12,9 тыс., а годом ранее – 12,2 тыс. Увеличение спроса вызвала девальвация рубля. В преддверии карантина люди стремились быстрее продать или купить недвижимость, так как понимали, что вскоре все может закрыться. Что в результате и случилось, т.е. карантин практически остановил рынок столичной недвижимости.

Кроме того, повышенный спрос на жилье можно объяснить значительным снижением ставки по ипотеке. Начиная с 2019 года, ключевая ставка начала активно падать. И на данный момент разница составляет 3,75 п.п. В результате клиентская база банка сильно расширилась. В конце 2020 года стало известно о продолжении предоставления льготного ипотечного кредита. И это поубавило пыл у потенциальных покупателей.

Если говорить в процентном соотношении, то в ноябре 2020 года доля ипотеки составила 62%. Этот показатель лишь немного не дотягивает до рекордных июньских показателей (66%).

С учетом всего вышесказанного можно сделать вывод, что скачок продаж недвижимости вызвали следующие факторы: опасения по обесцениванию сбережений, отложенный спрос, выгодные льготные условия по ипотеке и желание успеть приобрети недвижимость до карантина или пока действуют сниженные ставки по ипотеке.

Категории граждан с наибольшим спросом на недвижимость

В начале эпидемии большинство участников московского рынка недвижимости мучили сомнения о целесообразности и эффективности утвержденных мер. Они считали, что эти действия не смогут сдержать планку спроса на должном уровне, так как ожидался резкий спад доходов у покупателей, а затем и снижение продаж. Но их опасения оказались безосновательными.

С введением льготного ипотечного кредитования покупка жилья стала доступна новым категориям граждан. Приобретение жилой недвижимости распространено не только у простых покупателей, но и у инвесторов. Осенью 2020 года примерно 20% из всех покупателей пришлось именно на инвесторов. Данный показатель превышает на 10% данные последних 1-1,5 лет. Но затем удорожание жилья вызвало спад спроса объектов среди инвесторов.

Спад экономики на фоне пандемии прошелся не по всем отраслям. Некоторые из них наоборот оказалась наиболее активны и востребованы в период эпидемии. Например, сотрудники логистический служб, фармацевтики, видеоигры и сервисы, помогающие осуществлять видеоконференции. Также в выигрыше оказались технологические организации. Перевод рабочего коллектива на дистанционный формат позволил уменьшить финансовые расходы.

Определенная доля покупателей пришлась на людей, которые желали улучшить свои жилищные условия. Для этого они предварительно продали другую недвижимость, находившуюся в их собственности.

Согласно данным многих риэлтерских компаний, чаще всего в столице оформляли ипотеку работники розничных магазинов, сферы здравоохранения и IT, сотрудники образовательных и банковских учреждений.

Сферы, пострадавшие от пандемии

Сфера строительства смогла сохранить уровень продаж, но пандемия все равно сказалась на ней негативно. Наибольшей проблемой стала нехватка строителей и рост себестоимости строительного процесса.

Активное распространение эпидемии вызвало большой отток мигрантов. Весной прошлого года на столичных стройках работало около 9,5 тыс. человек. Но сегодня эти показатели снизились до 7 тыс. Столь резкий миграционный отток вызвал закрытие границ. С началом эпидемии многие строительства были временно приостановлены. Иностранные работники на данный период вернулись к себе на родину, но теперь они просто не могут вернуться назад в Россию.

Нехватка строителей вызвало повышенный спрос на новых работников. Но местные строители не могут в полном объеме восполнить дефицит «рабочих рук». Поэтому подрядчики стараются привлечь специалистов из других регионов, и перекупают рабочие бригады у других компаний.

Другими сферами, пострадавшими от коронавируса, стали рабочие места и доходы граждан. Пандемия вызвала волну сокращений, повысив тем самым уровень безработицы. Но даже та часть населения, что не потеряла рабочие места, сомневается в стабильности своего материального положения, откладывая покупку жилья. И именно эти факторы помешают существенно возрасти спросу в 2021 году.

Обстановка на рынке вторичной недвижимости

С введением локдауна многие считали, что рынок вторичной недвижимости не сможет продержаться на должном уровне. Если рынок новостроек «выжил» благодаря дистанционным сделкам, то вторичному рынку не так сильно повезло. Но со временем данная сфера смогла «набрать обороты». К ноябрю 2020 года показатели продаж практически вернулись к уровню предыдущего года. Разница с 2019 годом составила всего 5%.

Но затем вторичный рынок столкнулся с новой проблемой – нехваткой предложений. Количество продавцов, вернувшихся на рынок продаж, весомо отличалось от предыдущих показателей. В основном к этим продавцам относятся люди, не желающие менять недвижимость на денежные средства (боязнь обвала курса валюты), а также те, кто ищет конкретные альтернативные варианты.

Для московского рынка недвижимости нормой считается наличие не менее 30 тыс. предложений. Весной прошлого года на фоне локдауна число предложений упало на 30%. При этом падение наблюдалось по всей территории Старой Москвы, за исключением Центрального АО. К концу 2020 года в продаже остались в основном дорогие варианты, стоимость свыше 6 млн. руб. Такая же ситуация наблюдалась и в области. Даже в ближайших к столице районах количество предложений упало на 10-13%.

В результате такие скачки привели к масштабному ажиотажу на квартиры. Люди стали скупать появившиеся лоты сразу же после их появления на рынке. Наиболее ликвидные объекты выкупались за неделю. А увеличение спроса привело к тому, что цена на объект могла подскочить всего за пару дней.

Прогноз на будущее

В 2021 году, по мнению экспертов, не ожидается серьезных изменений, кардинально отличающихся от событий прошлого года. Предположительно будет продолжено активное развитие сделок новых форматов, по которым теперь можно дистанционно совершить куплю/продажу недвижимости. Также продолжит развиваться возможность удаленного оформления ипотеки.

Благодаря льготной ипотеке, в первую половину 2021 года активность рынка недвижимости будет продолжаться. Но дальнейшее развитие зависит от ситуации в сфере экономики. На данный момент завершение льготной ипотеки намечено на конец весны текущего года. В связи с этим в апреле-мае вновь возможен рост покупательской активности.

К остальным прогнозам на 2021 год эксперты отнесли нехватку строящейся недвижимости, еще большее подорожание первичных и вторичных объектов, а также снижение доходов населения.