Отзывы о моей работе

Риски в сделках с недвижимостью по доверенности

Проведение сделок с недвижимостью без участия реальных продавца и покупателя – дело необычное. Договор в этом случае подписывают не лично, а через представителей, предварительно оформив нотариальную доверенность. Осенью 2022 года число продаж квартир и загородных дач с привлечением доверенных лиц выросло. Сделки все чаще совершаются людьми, экстренно уехавшими за рубеж: они физически не могут присутствовать при подписании документов. Использование доверенности, несмотря на удобство, несет определенные риски для покупателя и продавца, поэтому к подобным сделкам зачастую относятся крайне настороженно. Разбираемся, какие подводные камни могут подстерегать контрагентов, рассказываем, как избежать рисков.

В чем опасность сделок купли-продажи квартир с доверенностью?

Стоимость сделок с недвижимостью, особенно в Москве и области, измеряется миллионами и десятками миллионов рублей. Часть указанных сделок совершается доверенными лицами, имеющими нотариальные полномочия. Казалось бы, права подтверждены официально, но покупка и продажа недвижимости по доверенности таит в себе массу опасностей:

  • доверенность могут подделать, в т.ч. с использованием украденного паспорта, если мошенник похож на владельца недвижимости;
  • доверенность могут оформить обманом или с применением насилия;
  • невозможно оценить состояние доверителя – в момент выдачи документа он уже мог иметь психическое заболевание, быть в состоянии опьянения;
  • в момент регистрации сделки доверителя может не быть в живых – сделка не имеет силы;
  • доверенность могут отозвать в любое время – нужно постоянно «держать руку на пульсе», проверяя действительность документа.

Риски существуют для обеих сторон, но покупатель находится в более уязвимом положении, так как способов обмануть его гораздо больше. Опасность остаться без денег и квартиры повышается, когда речь идет о сделках с доверенными лицами.

sudebnaja praktika - Риски в сделках с недвижимостью по доверенности

Судебная практика: чем рискует продавец и покупатель?

Риск признания сделки с недвижимостью возрастает при использовании одной или обеими сторонами доверенности. Под ударом оказывается добросовестный покупатель или продавец. Разберем несколько реальных примеров из практики, когда сделка с участием доверенного лица обернулась серьезными финансовыми потерями:

  • Женщина из Санкт-Петербурга оформила доверенность на имя сына для продажи квартиры, но через несколько дней передумала и отозвала документ. Позднее выяснилось, что сын успел продать квартиру – нотариус проверяла доверенность в первый визит покупателя и продавца, когда документ действовал. На сделке же доверенность уже была отозвана – покупатель лишился квартиры.
  • Нотариус в Москве оформил доверенность от имени человека, состоящего на учете в наркологическом диспансере – его поведение не соответствовало окружающей обстановке. Сделку признали недействительной.
  • Еще одна жительница СПб доверила продажу квартиры родственнику, а тот – передоверил другому лицу, сославшись на болезнь. Женщина обратилась в суд, потребовав аннулировать доверенность на третье лицо – государственный орган встал на сторону истицы.
  • Женщина в Пензе выдала доверенность матери на совершение ограниченного числа сделок. Мать, в свою очередь, заключила предварительной договор продажи жилья, принадлежавшего дочери, получив аванс. Позднее выяснилось, что указанная квартира ранее уже была продана и не принадлежала доверителю. Покупателю отказали в иске, посоветовав впредь проверять недвижимость в ЕГРН.
  • Мужчина выдал доверенность на продажу квартиры. Доверитель совершил сделку, но «забыл» уведомить продавца, деньги присвоил себе. Бывший собственник не получил средства и еще «оплачивал» услуги ЖКХ на протяжении нескольких лет, передавая их доверителю.

Еще одна ошибка связана с юридической неграмотностью. Так, в Орле гражданин нотариально оформил доверенность, а отозвал ее устно, просто предупредив поверенное лицо. В итоге суд такой отзыв доверенности не принял, документ признали действительным.

Как снизить риски при покупке квартиры по доверенности?

В сделках с недвижимостью, где фигурирует доверитель и поверенный, необходима дополнительная подстраховка и тщательная проверка всех деталей – без спешки и эмоций. Чтобы снизить возможные риски, необходимо:

  • проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;
  • адекватно оценить доверенное лицо – если документ выдан постороннему человеку (не родственнику), это повод для отказа от сделки;
  • организовать виртуальную встречу с продавцом по видеосвязи – рекомендуется сделать запись экрана, которая поможет справедливо разрешить возможный спор;
  • проводить куплю-продажу с участием нотариуса;
  • грамотно оформить передачу денег, используя аккредитив, а не наличные.

Проверке подлежит и доверенность, и заключаемый договор. Также нужно обязательно осмотреть объект, пообщаться с соседями, проверить оригиналы документов на приобретаемую квартиру, начиная с момента строительства дома.

proverka dokumentov na kvartiru - Риски в сделках с недвижимостью по доверенности

Купля-продажа квартиры по доверенности – стоит ли отказываться от сделки?

Наличие серьезных рисков не останавливает стороны при совершении сделок с недвижимостью, оформляемых по доверенности. Безусловно, предложение продавца может оказаться заманчивым, но покупателю следует хорошо подумать прежде, чем подписывать договор и передавать деньги. От покупки точно стоит отказаться в ряде случаев:

  • если стоимость квартиры значительно ниже рыночной – на 20-30% и более;
  • продавец торопит покупателей закрыть сделку здесь и сейчас;
  • в договоре предлагают указать неверную стоимость – ниже либо выше реальной;
  • доверенность не удается проверить в реестре;
  • невозможно выйти на связь с владельцем квартиры и лично убедиться в действительности его намерений.

Отказываться от оформления сделки с недвижимостью по доверенности не следует, особенно если покупатель предлагает удачный вариант по привлекательной цене и с небольшим дисконтом. Чтобы избежать проблем, тщательно проверяйте и объект, и доверенность. Лучшее решение: привлечь к участию в сделке опытного риэлтора или юриста по недвижимости, который проведет ревизию и даст «зеленый свет» покупателям. Нередко помощь профессионала способна уберечь от фатальных ошибок, например, не попасться на уловку реальных мошенников, выявить «работу» которых неподготовленным людям очень непросто.

Пример нотариальной доверенности на продажу объекта с правом получения денежных средств.

doverennost - Риски в сделках с недвижимостью по доверенности

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...
Оцените от 1 до 5

Добавьте комментарий

Нажимая кнопку вы соглашаетесь с обработкой своих персональных данных.
Ваш e-mail не будет опубликован.

Все статьи о недвижимости

Статьи о недвижимости
08.12.2022

Ипотека в России переживает не лучшие времена: после прошлогоднего бума на рынке недвижимости аналитики фиксируют тотальный обвал в отрасли. В 2022 году число выданных кредитов на покупку жилья снизилось на 36%, в денежном выражении показатель просел на 21%. Причины отрицательной динамики обусловлены неуемными аппетитами продавцов, взлетом процентных ставок по ипотеке и сохраняющимся негативным настроем покупателей….

Статьи о недвижимости
29.11.2022

Даниловский район – пример гармоничного сочетания архитектурного разнообразия, богатой истории и современных объектов. Он входит в состав Южного АО Москвы. На сегодняшний день он считается одним из самых престижных и перспективных столичных районов. Общая информация Даниловский район является одним из 16 районов Южного округа Москвы. Он отличается высоким уровнем комфорта и архитектурным обликом. В прошлом…

Статьи о недвижимости
25.11.2022

Многие россияне мечтают переехать в столицу: регион привлекает их перспективами карьерного роста, высокими доходами, развитой инфраструктурой и практически безграничными возможностями. Только за последние 5 лет в Москву на постоянное место жительство перебрались почти 2,5 млн. чел. Однако сами москвичи, кажется, не разделяют провинциального восторга, все чаще отдавая предпочтение не тесным столичным квартирам, а частным домам…

Статьи о недвижимости
17.11.2022

Куркино – перспективный и молодой район, входящий в состав Северо-Западного АО Москвы. Он отличается уникальным сочетанием современной архитектуры и живописных природных ландшафтов. Этот район стал экспериментальным проектом. При его строительстве был сохранен естественный рельеф местности, благодаря которому район теперь называют «Московской Швейцарией». Общая информация Куркино является частью СЗАО Москвы. Площадь этого элитного района составляет 804…

Статьи о недвижимости
14.11.2022

Цены на недвижимость в столичном регионе активно снижаются на фоне низкого спроса и увеличения числа предложений: в конце 2022 года в отрасли сбываются самые пессимистичные прогнозы аналитиков. Тенденция к падению цен на жилье наметилась еще весной текущего года, но в марте эксперты не могли оценить глубину просадки. Теперь картина стала гораздо очевидней – события развиваются…

Статьи о недвижимости
07.11.2022

Митино – один из районов Северо-Западного АО Москвы. Его причисляют к современным спальным районам. Это отличный вариант для желающих проживать в окружении красивой природы и богатой инфраструктуры, но вдали от загруженного центра города. Описание Район Митино располагается на землях нескольких поселений и деревень. Его границы пролегают вдоль левого побережья р. Москва, Волоколамской и Пятницкой магистралей,…

Звоните, буду рад помочь!

Информация обо мне есть в интернете в открытом доступе. Достаточно ввести мои ФИО и ИНН 500803023344. Вы получите всю информацию для проверки моих личных данных и предпринимательской деятельности.