Рекордный рост цен на столичные квартиры в 2020 году

Рынок новостроек Москвы «накрыл» спрос на жилье. Причиной стало уменьшение доходов по банковским вкладам и обвал рубля. Но при этом было отмечено рекордное увеличение стоимости недвижимости за последние 5 лет. Стоимость «квадрата» осенью 2020 года на рынке вторичного жилья в эконом сегменте росла в среднем на 1,3% ежемесячно, и теперь составляет около 186 тыс. руб.

Причины повышения стоимости жилья

За последние месяцы наибольшая востребованность пришлась на бюджетные квартиры. Но речь идет не о самой дешевой категории. К примеру, лидером по росту цен стала жилплощадь в современных домах панельного типа. Их стоимость увеличилась на 2,5%. А квартиры в 5-этажных кирпичных домах подорожали на 2,4%. Стоимость объектов других категорий также возросла, но чуть меньше. При этом практически не изменились цены на монолитно-кирпичную недвижимость. За месяц она прибавила только 0,2%.

К главным причинам подобного роста можно отнести скачки валютного курса и падение рубля. С начала 2020 года рубль обесценился по отношению к доллару свыше, чем на 25%. Эти факторы всегда стимулировали увеличение спроса на жилую недвижимость и рост ее стоимости. Но в этом году также повлияла пандемия и наложенные санкции. Подорожание недвижимости наблюдается в столице, и в регионах. Жилищный рынок заметно активизировался после первой волны ограничений и на фоне рекордного снижения ставок по жилищному кредитованию до 6,5%. Спрос стал расти сразу после отмены ограничений. Такое явление можно назвать «эффектом отложенного спроса».

С начала года стоимость первичных объектов возросла на 9,6%, а вторичной недвижимости – на 6,8%. Курс доллара и евро значительно возрос. Теперь доллар стоит чуть менее 80 руб., а евро – свыше 90 руб. И такой резкий скачок стоимости валюты вызывает волнение у людей, поэтому они стремятся как можно быстрее приобрести недвижимость, т.е. вложить имеющиеся средства в покупку. Именно страх возможного обесценивания рубля, второго карантина или роста ипотечных ставок заставляет людей скупать жилье.

Подобная ситуация наблюдалась в конце 2014 года. В тот период из-за конфликта с Западом произошел обвал рубля. И это стало причиной скачка спроса на жилплощадь. А в этом году также добавилась неутихающая эпидемия, вероятное наложение санкций из-за происшествия с А. Навальным, а также конфликтная ситуация в Белоруссии и Нагорном Карабахе.

Другой причиной увеличения спроса на жилье, и, как следствие, роста цен, стало снижение ставок по банковским вкладам и введение налога на доходы с депозита. Владельцы рублевых счетов перешли к «спасению» личных средств, вкладывая их в недвижимость. А вкладчики евро на волне роста курса данной валюты торопятся приобрести наиболее интересные объекты по привлекательным ценам.

В период первой волны коронавируса спрос на жилье был значительно ниже показателей прошлого года. Но при развитии новой волны пандемии подобный спад должен быть ниже, так как за время самоизоляции покупатели и застройщики овладели дистанционными методами заключения сделок. Кроме того, продолжается выдача ипотеки по льготным условиям, которая также пока может быть выдана удаленно.

 

Увеличение спроса на недвижимость

Согласно статистике Росреестра, в сентябре текущего года в Москве было заключено более 15,4 тыс. сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 4,9% больше, чем в августе, и на 53,8% больше, чем в сентябре прошлого года. По мнению коллег риелторов, за последние 5 лет нынешний сентябрь стал одним из самых прибыльных месяцев. И данный ажиотаж можно объяснить следующими причинами:

• Экономические причины (ослабление рублевой валюты, смягчение условий по ипотечному кредитованию и уменьшение ставок по вкладам).
• Нехватка ликвидных объектов на вторичном рынке. Дефицит хороших вторичек заставляет покупателей быстрее закрывать сделки по купле-продаже. Подобная спешка вызвана неуверенностью в будущем и опасениями, что экономическая обстановка в стране может ухудшиться, и заберет даже столь скудный выбор объектов.
• Ограничительные меры. Во время карантина у людей не было возможности приобрести недвижимость, поэтому по завершению периода самоизоляции их активность на рынке заметно возросла.

Если на территории Москвы рынок жилой недвижимости еще весьма активен, то за МКАД и в Московской области спрос начал постепенно снижаться. И главной причиной снижения считается нехватка ликвидных предложений. На фоне такого дефицита на продажу были выставлены даже те объекты, которые ранее и не рассматривались покупателями. Но при этом, потенциальные покупатели не стали менее требовательны. Если в период самоизоляции продавались квартиры с некоторыми ограничениями (например, без балкона), то по завершению первой волны пандемии люди стали более избирательны.

Доступная ипотека

Одной из главных причин увеличение спроса на жилплощадь стало смягчение условий по ипотеке. Снижение ставок дало толчок к резкому росту количества желающих оформить жилищный кредит. Льготные условия коснулись и первичной, и вторичной недвижимости.

С приходом осени число ипотечных сделок в Москве возросло до 60%, а в Подмосковье – от 60 до 80%. В то же время снизилась величина займов. Но в этом нет ничего странного. Большая часть продаж сделок приходится на жилье эконом-класса, стоимость которого и так относится к бюджетной. А после ее снижения многие покупатели смогли внести больший первый вклад по кредиту, снизив тем самым оставшуюся величину займа.

Рост цен на недвижимость

В результате роста спроса на жилье увеличилась и ее стоимость. Средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве составляет 186,6 тыс. руб., а в Новой Москве – 170,2 тыс. руб.

Цены на вторичное жилье эконом-класса в Москве возросли на 4,2%, комфорт-класса – на 2,4%, а бизнес-класса – на 4,4%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 10,09 млн. руб. в Старой Москве и 5,5 млн. руб. в Новой Москве. В сегменте комфорт-класса цены на вторичные квартиры начинаются от 20,6 млн. руб., а в бизнес-классе – от 41 млн. руб.

Противоречивая тенденция 2020 года

По данным Росстата, в середине лета 2020 года у россиян наблюдалось рекордное снижение доходов за это столетие. В первой половине года доход населения сократился в среднем на 3,7%, а в 3-м квартале – еще на 0,2%. И это снижение стало максимальным с 2005 г. До этого самое большое снижение доходов населения было в 2008, 2015 и 2016 годах.

Но, несмотря на спад заработка, увеличилось количество продаж первичной и вторичной жилой недвижимости. В особенности это коснулось Москвы и Подмосковья. Вместе с ростом продаж возросла и стоимость жилья.

Максимальный рост цен коснулся именно новостроек, поэтому все больше покупателей стали выбирать вторичку. За последний квартал рынок предложений вторичной недвижимости возрос на 7,7%, а спрос – почти на 57%. Рост спроса на вторичное жилье за весь год составил 45,8%.

Но новый карантин может свернуть увеличение цен и спроса на недвижимость. Первый месяц при длительных ограничительных мерах динамика первичного рынка вероятнее всего останется без изменений, но на 2-3 месяц начнется постепенный спад стоимости недвижимости (примерно на 2-3%). А на рынке вторичной недвижимости данный спад может достигнуть 4-5%.

Также новые ограничения могут вызвать снижение объема возводимой недвижимости. При этом стоимость новостроек будет расти, снижая тем самым стоимость уже возведенных объектов, нуждающихся в дополнительных расходах на содержание.

Если доход населения будет и дальше снижаться, то это может негативно повлиять на выплату ипотеки. Также возможен рост банковской залоговой недвижимости, которая станет достойной конкуренцией новостройкам и вторичке. И данный факт также вызовет снижение спроса на недвижимость.