Покупка жилья — новостройки: угрозы и как их избежать

«Новый формат жизни», «Архитектура премиум-класса по доступной цене», «Жилой комплекс с полным пакетом социальной инфраструктуры» — такими формулировками изобилует реклама строительных компаний, реализующих свои проекты по всей Москве и Подмосковье. И если вы потенциальный покупатель, находящийся в поиске жилья, то перед вами открываются широчайшие возможности выбора.

Действительно, новая квартира в новом жилом комплексе, в экологически чистом районе с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой – это мечта каждой современной семьи. На первый взгляд все просто: выбираете интересующий вас вариант из множества предложений, при наличии необходимой суммы сразу оплачиваете  покупку, или оформляете ипотечный кредит, и вы – счастливый обладатель собственного жилья в новом доме. Это – в теории, на практике вы должны быть готовы столкнуться с неприятностями, способными очень сильно «потрепать» вам нервы.

Проблемы и опасности

Чтобы не попасть в экстремальную ситуацию и не подвергать себя неоправданным рискам, необходимо иметь представление о возможных проблемах, и знать, как их избежать. Существует несколько типов угроз, которые подстерегают желающих купить квартиру в новостройке, из которых выделим две наиболее часто встречающиеся.

1.      Реальность не соответствует обещаниям и ожиданиям

С этим сталкивались многие покупатели, и, к сожалению, многие еще столкнутся. Как сегодня происходит процесс выбора квартиры? Покупатель обращает внимание на наружную рекламу или сразу начинает поиск квартиры в интересующем районе через интернет. Потенциальный клиент старается сразу выйти на девелоперскую компанию или застройщика, минуя посредников. Как ему кажется, это разумно – зачем платить агентству недвижимости процент, если можно напрямую купить жилье у того, кто его строит. Тем более, что компания предлагает скидку, есть возможность поторговаться, получить льготы при покупке места в паркинге и дисконт в магазинах и фитнесс-центре, которые обязательно появятся в жилом комплексе.

Потенциальный покупатель начинает изучать прекрасно оформленный сайт с изумительным дизайном и впечатляющими 3d картинками, на которых изображен дом мечты – все чисто, опрятно, жилой комплекс окружает живописный лес, неподалеку водоем, есть зоны отдыха, детские площадки, торговые и развлекательные центры, салоны красоты. На сайте размещены все необходимые разрешительные документы и договоры, есть план дома и положительные отзывы клиентов. Цена очень привлекательная, потому что жилой комплекс еще в стадии строительства, которое завершится через 6-8 месяцев, после чего стоимость квадратного метра этого объекта существенно вырастет. Чтобы выгадать, вы не ждете, пока дом введут в эксплуатацию, а заключаете с застройщиком договор уже сейчас, и в ожидании заселения, подбираете мебель и определяетесь с дизайном квартиры.

И вот дом сдан, и пора заселяться в вашу квартиру в экологически чистом перспективном районе. Приехав на место, вы обнаруживаете, что большая часть обещанной социальной инфраструктуры отсутствует, а дорога к дому, ведущая от основной трассы, представляет собой не асфальтированный подъездной путь, а тропинку, которая при первом дожде превратится в непроходимое болото. Еще через некоторое время станет известно, что в непосредственной близости от вашего дома – в пределах 4-5 километров – будет создаваться промышленная зона или перенесется мусорная свалка. И оказывается, что вы живете не в перспективном, развивающемся районе, с превосходной инфраструктурой, образовательными и торговыми центрами, школами и детскими садами, а на потенциально депрессивной территории, куда сложно добраться, и в доме, который теряет свою инвестиционную привлекательность.

Складывается такая ситуация: решить что-то или повлиять на ход событий вы уже не можете, жаловаться вам по большому счету некуда. Потому что в договоре указано, что вы получите квартиру под чистовую отделку с прекрасным видом на живописный лес, и вы получаете то, что прописано в договоре. Квартира неплохая, вид – изумительный, но дороги к дому нет, и не предвидится, как и коммерческих и социальных объектов – застройщик не занимается дорогами, как и не отвечает за освоение близлежащих территорий. Формально к застройщику никаких претензий не может быть даже теоретически, он выполнил все обязательства. Компания вполне обоснованно будет ссылаться на документы правительства о развитии инфраструктуры района и необходимости развития транспортной ветки, и обещать, что все будет сделано рано или поздно. Но планы и реализация – это разные вещи.

2.      Компания застройщик — банкрот

Эта проблема более тяжелая, чреватая серьезными трудностями и потерями. В этом случае процесс выбора жилья в основном происходит так же, как и в вышеописанной ситуации, с той лишь разницей, что к моменту завершения сроков строительства на месте дома вы увидите вырытый котлован, или в лучшем случае возведенную коробку здания с горами мусора вокруг. Компания ссылается на временные трудности, сложные топографические условия, или заверяет, что сроки срываются из-за внесенных изменений и улучшений в самом проекте, и все это в ваших же интересах.

Но вы уже прекрасно понимаете, что это «долгострой», и очень скоро вы узнаёте о  банкротстве компании, замораживании проекта и начинаете «сражение» за ваши средства и права собственника. Вы пополняете ряды обманутых дольщиков, и вступаете в крайне неприятную полосу жизни, подписывая письма, воззвания, участвуя в судебных заседаниях и штурмуя кабинеты чиновников. Один из самых свежих и ярких примеров – ситуация со строительной компанией «Urban Group», которая просто взорвала рынок первичной недвижимости и стала полной неожиданностью, в том числе для специалистов. Создавшееся положение потребовало вмешательства властей федерального уровня, и даже если все сложится хорошо для дольщиков и свои квартиры они получат, то сроки сдачи домов все равно будут сдвигаться на неопределенное время, и полная реализация всех проектов «Urban Group» потребует годы.

Причины банкротства подобных компаний могут быть совершенно разными: ошибочные расчеты на этапе планирования проекта, несоблюдение обязательств со стороны партнеров, сложные отношения с кредитующими проект финансовыми организациями, неблагоприятная конъюнктура рынка, корпоративные конфликты. Причин много, но результат один – клиент остается без квартиры и денег.

Правильные действия покупателя

Сразу оговоримся, что большинство строительных компаний – подчеркиваем, большинство – стараются вести бизнес очень аккуратно, не дают невыполнимых обещаний, дорожат своей репутацией и при возникновении претензий у клиента или спорных вопросов подходят к их решению очень конструктивно. Тем не менее, риск столкнуться с ненадежными застройщиками существует.

Если вы решили самостоятельно заняться вопросом обеспечения безопасности при покупке жилья, то для начала вам надо изучить историю компании, посмотреть, какие проекты уже реализованы и насколько они в своем завершенном виде соответствуют заявленным параметрам качества, собрать отзывы о компании. Необходимо в обязательном порядке запрашивать у застройщика свидетельства о госрегистрации и постановке на учет в налоговых органах. Эти действия  позволят лучше оценить степень надежности компании, но и это не может полностью застраховать вас от неприятных сюрпризов. Причина – вы просто не знаете всего объема вопросов, которые необходимо задавать в таких случаях, и не знакомы с ухищрениями, на которые идут не совсем чистые на руку застройщики.

Выход – поручить ведение всего процесса поиска и приобретения жилья в «новострое»   грамотному риэлтору. Это правильное решение по многим причинам. Во-первых, в интересах риэлтора добиться положительного результата, когда вы получаете желаемую квартиру без головной боли, а риэлтор свой гонорар за выполненную работу. Во-вторых, вы избавляете себя от необходимости многочисленных визитов в разные компании, наведения справок об их благонадежности и частых поездок на строительные площадки, что лично у вас отнимет очень много времени. И главное – профессиональный риэлтор знает, по каким признакам определить степень надежности застройщика.

Специалист, которому вы доверите работу по покупке квартиры, никогда не обращает внимания на яркую рекламную кампанию, и никогда – в отличие от многих покупателей – не полагается на интуицию.

Профессионал своего дела в первую очередь закажет выписку по юридическому лицу в Едином Государственном Реестре Юридических Лиц (ЕГРЮЛ) и получит исчерпывающую информацию о застройщике – когда компания зарегистрирована и где, кто генеральный директор и менялись ли директора в течение короткого промежутка времени. Помимо этого станет известно, какой уставной капитал компании, и нет ли изменений в уставных документах.

Если вас интересует конкретный район проживания, то риэлтор получит сведения о наличии разрешительной документации на строительство жилья в интересующем вас районе, и узнает, не является ли участок стройки спорной территорией (в этом случае могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности).

Кроме этого, риэлтор выяснит юридическую «чистоту» компании, нет ли за ней шлейфа судебных дел – административных, гражданских, уголовных, или дел по банкротству.

Одновременно с этим будет запрошена информация, не был ли земельный участок или строящийся на нем объект уже продан, есть ли у компании серьезные долги перед бизнес-партнерами или иными структурами, и с какими банками работает застройщик – возможно, кредитующая проект финансовая организация сама стоит на пороге банкротства.

Стоит отметить, что все эти сведения вы можете добыть самостоятельно, они находятся в открытых источниках. Но несведущий в правовых, юридических и иных тонкостях строительного бизнеса человек может неправильно понять полученную информацию, неверно оценить риски, или наоборот, обращать пристальное внимание на совершенно незначимые детали.

Покупка квартиры в новостройке в Москве – перспективное и выгодное решение. Вам надо лишь подойти к этому вопросу ответственно, и понимать, что сотрудничество с профессиональным риэлтором – это не дополнительная трата денег, а инвестиция в ваше спокойствие и безопасность.