Отзывы о моей работе
Ипотека в России переживает не лучшие времена: после прошлогоднего бума на рынке недвижимости аналитики фиксируют тотальный обвал в отрасли. В 2022 году число выданных кредитов на покупку жилья снизилось на 36%, в денежном выражении показатель просел на 21%. Причины отрицательной динамики обусловлены неуемными аппетитами продавцов, взлетом процентных ставок по ипотеке и сохраняющимся негативным настроем покупателей. Эксперты, хотя и отмечают стабильность отрасли, связанную с реализацией льготных программ, резкого всплеска спроса на жилищные кредиты не прогнозируют. Более того, ужесточение нормативов регулятором и перспектива отмены кредитов с господдержкой в среднесрочных временных рамках могут привести к еще большей просадке.
Что происходит на ипотечном рынке в последний месяц 2022 года?
Прошлый год оказался особенно «урожайным» и для продавцов недвижимости, и для банков, выдающих ипотечные кредиты. В 2021 году россияне оформили рекордное число займов: было заключено 1,9 млн. договоров на 5,7 трлн. руб. Ажиотажный спрос был вызван низкими ставками и реализацией ипотеки с господдержкой, что даже привело к дефициту ликвидных предложений на рынке и резкому росту цен. Программы с субсидированием, предназначавшиеся для повышения качества жизни населения, по сути, привели к обратному эффекту: квартиры остались недоступными для граждан, а стоимость квадратного метра выросла.
В 2022 году картина выглядит другим образом. Выдача ипотеки просела на 36% за период с января по сентябрь. Осенью рынок частично отыграл ранее сданные позиции, поэтому по итогам года просадка может составить не более 14%. В Москве динамика тоже оказалась удручающей. Так, покупатели заключили 59 тыс. договоров покупки квартир, что оказалось на 14% меньше, чем годом ранее. Кризис затронул и банки: выдачи кредитов на приобретение недвижимости просели на 15%.
Почему объем выдачи ипотечных кредитов резко сократился?
Снижение количества заключенных заемщиками ипотечных договоров не стало неожиданностью для участников рынка. Негативная динамика, как отмечают эксперты, обусловлена влиянием большого числа факторов, включая:
- ухудшение условий по ипотеке – после повышения ключевой ставки до 20% банки пересмотрели программы не в пользу клиентов;
- высокий уровень инфляции при отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения;
- ощущение нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне – граждане не решаются совершать крупные покупки на фоне санкций и геополитических рисков;
- завышенные цены на недвижимость – за прошедшие два года жилье подорожало на 150-200%, сейчас же продавцы не хотят предоставлять скидки.
При этом рынок поддерживают льготные ипотечные программы, постепенное снижение ставок по кредитам и специальные предложения от застройщиков под 0%. Однако отрасль по-прежнему остается под влиянием кризиса: снизился спрос не только на ипотеку, но и в целом на недвижимость.
Как аномально высокие цены на рынке недвижимости повлияли на ипотеку?
Ключевым фактором, способствующим просадке уровня выдачи ипотечных кредитов, оказались аномально высокие цены на недвижимость, которые начали расти еще в 2020 году. Для сравнения: два года назад квадратный метр на вторичном рынке в Москве в среднем продавался по 180 тыс. руб., сегодня этот показатель вырос до 260 тыс. руб. В новостройках, где действуют программы с господдержкой, рост оказался еще более сильным. Реализация же субсидируемых предложений заставляет застройщиков поднимать ценник еще на 20-40%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в ноябре увеличилась до 340 тыс. руб.
В 2022 году рынок уже в достаточной мере насыщен: покупатели в большинстве своем приобрели жилье, ажиотажного спроса не ожидается. С учетом тенденций в экономике аналитики неоднократно прогнозировали снижение цен на недвижимость. Однако ни застройщики, ни частные продавцы не торопятся предоставлять больших дисконтов. Как итог, из-за аппетитов собственников значительного оживления на рынке не происходит: наблюдается просадка и числа заключаемых договоров купли-продажи, и количества оформляемых ипотечных кредитов.
Что ждет ипотечный рынок в ближайшие два года?
Прогнозы аналитиков полны осторожности, т.к. четкого видения ситуации у экспертов пока нет. Рынок продолжает поддерживать льготная ипотека, на которую приходится до 50% от общего числа сделок. Вместе с тем, в ближайшее время специалисты называют несколько драйверов, которые могут оказать влияние на объем выдаваемых ипотечных кредитов:
- политика ЦБ РФ – регулятор видит риски в ипотеке со сниженной процентной ставкой, поэтому ужесточает нормативы для таких программ, что приведет к отказу банков в их реализации;
- поведение застройщиков и собственников квартир на вторичном рынке – если продавцы умерят свои аппетиты, спрос на покупку недвижимости вернется к показателям до кризиса;
- перспективы продления льготных программ – именно возможность отмены господдержки уже привела к росту спроса, увеличившемуся в ноябре на 16%;
- общеэкономическая ситуация – наличие геополитических рисков, инфляция, уровень неопределенности, ожидания населения.
Цены на жилье в ближайшие два года могут вернуться к значениям до пандемии, т.е. снизиться в среднем на 30% от пиковых показателей. Частичное снижение уже произошло: на вторичном рынке Москвы недвижимость подешевела почти на 6% за полугодие, в Новой Москве дисконт составил 3,7%, в области – 2,3%. Также рынок по-прежнему будет находиться под влиянием льготной ипотеки. Главным драйвером может стать запуск программ с господдержкой, предусматривающих покупку квартиры на вторичном рынке, а не только от застройщиков. Однако пока на отрасль давят новости о возможном сворачивании ипотеки под 7%, как итог, покупатели, планировавшие выйти на сделку в 2023 году, в ускоренном порядке подбирают квартиру.
Загрузка...
