Квартира с маткапиталом – риски для покупателя, возможные проблемы и подводные камни

Сертификат материнского капитала стал огромным финансовым подспорьем для молодых родителей: около 61% семей потратили деньги на улучшение жилищных условий. Как итог, на рынке появилось немало квартир, приобретенных с использованием маткапитала. Такие объекты несут для покупателей немало рисков, так как государственное участие в сделке фактически становится обременением (наравне с оформленной ипотекой). Впрочем, отказываться от приобретения квартиры, купленной за счет средств маткапитала, не стоит. Особенно, если покупатель предлагает дисконт, а сомнений в юридической чистоте объекта нет.

Чем опасна квартира, купленная с использованием материнского капитала?

Государственный контроль над целевым расходованием средств маткапитала пока несовершенен. Отсюда и вытекают многочисленные нарушения закона и, как следствие, проблемы у участников сделки по продаже недвижимости. Наибольшие риски несет покупатель, он может остаться и без денег, и без жилья, более того, стать фигурантом уголовного дела. Какие проблемы подстерегают покупателей таких квартир?

• собственники скрыли факт расходования маткапитала (могут утаить и наличие детей, так как отметка в паспорте есть не у всех родителей);
• при проведении сделки не выделены обязательные доли несовершеннолетним, что прямо противоречит закону;
• родители, продавая квартиру, не обеспечили детей жильем;
• органы опеки не предоставили согласия на отчуждение имущества.

Вне зависимости от подводных камней, связанных с использованием маткапитала, для покупателя итог будет одним: сделку признают недействительной, квартиру придется вернуть прежним владельцам. Оспаривание проводится через суд, при этом в большинстве случае судебные органы встают на защиту прав несовершеннолетних, а пострадавшей стороной оказывается покупатель.

Как купить квартиру, приобретенную за счет средств маткапитала?

Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно сопровождается тщательной проверкой, так как будущему владельцу необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Даже если собственник уверяет, что помещение приобретено без использования маткапитала, гарантий, что это соответствует действительности, нет. Алгоритм действий для покупателя включает ряд шагов:

1. Узнаем, кто является собственником. В особенности должны заинтересовать владельцы, не достигшие возраста 18 лет.
2. Выясняем, есть ли у собственника дети. Можно посмотреть отметку в паспорте и опросить соседей, но без 100% гарантии, что сможете узнать правду.
3. Запрашиваем у продавца справку из ПФР об использовании маткапитала. Если денежные средства на счету, значит, их не использовали. Если полностью либо частично израсходованы, выясняем цели.
4. Знакомимся с договором купли-продажи (правоустанавливающими документами). При использовании маткапитала в ДКП должен быть указан соответствующий пункт.
5. Убеждаемся, что детям выделены доли (они являются собственниками). Обычно выделить долю до погашения ипотеки, если квартира приобретена в кредит, нельзя.
6. Получаем разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. Для этого родители должны выделить детям доли в другой недвижимости (равноценные или лучше по площади и стоимости).
7. Заключаем договор купли-продажи по общим правилам.

Закон не регулирует выделение долей детям, поэтому родители зачастую злоупотребляют нормой: ребенок становится владельцем 1-2 кв.м. Однако существуют рекомендации, согласно которым необходимо выделить долю, пропорциональную потраченным средствам маткапитала. Например, семья покупает квартиру площадью 50 кв.м. за 4 млн. руб., из маткапитала тратит 400 тыс. руб. Значит, ребенку необходимо выделить хотя бы 10% (или 5 кв.м.).

Опасные последствия – когда от покупки лучше отказаться?

Отказываться от покупки квартиры лишь по той причине, что собственники использовали средства материнского капитала, не стоит. Однако поводом для беспокойства должны стать следующие факторы:

• владелец отказывает в предоставлении документов, включая прошлый ДКП и выписку из ПФР;
• квартира приобретена в ипотеку, но долг пока не выплачен в полном объеме, не снято обременение;
• доли несовершеннолетним выделены не были;
• продавец уверяет, что маткапитал использовал, но долю ребенку выделил в другом объекте.

Если в дальнейшем окажется, что права детей были нарушены, сделку оспорят. Сделать это может ребенок, достигший 18-летия, прокуратура, органы опеки и попечительства. Покупателя обяжут вернуть квартиру прежним владельцам, при этом гарантировать возврат средств нельзя (продавцы могут их уже потратить, будут отдавать частями с зарплаты на протяжении многих лет).

Раннее использование маткапитала станет для покупателя аргументом в пользу небольшого дисконта. Однако наличие скидки – не повод для отказа в тщательной проверке сделки. В любом случае необходимо внимательно изучить документы, прошлую «судьбу» квартиры, убедиться в выделении долей несовершеннолетним и согласии органов опеки на проведение сделки. Чтобы избежать проблем, требуется участие в деле профессионального риэлтора, имеющего опыт сопровождения договоров купли-продажи квартир, приобретенных за счет средств материнского капитала. Помощь профи убережет от ошибок, судебных тяжб и даже обвинений в мошенничестве.