Кризис! Время покупать квартиры или продавать?

Вот и наступил очередной кризис в глобальной экономике, причиной которому послужил коронавирус. В  России кризис усугубился падением цен на нефть, и как следствие падением курса   рубля к доллару. Это усилило восприятие гражданами ожидаемых последствий во всех сферах нашей жизни и в частности на рынке недвижимости.

Я помню кризис 2008 года, когда еще весной того же года, покупатели приходили смотреть квартиры на вторичном рынке и в течение дня сами повышали цену предложениями купить дороже. Летом наступило затишье, а осенью рынок умер до весны следующего года. Часть собственников недвижимости сняли свои квартиры с продажи в ожидании стабилизации курса доллара, вторая часть подняли цены и лишь процентов 30 из общего количества оставили все как есть.

В 2014 году сценарий повторился в точности как в 2008-ом, но в более легкой форме и с меньшими экстремумами. Есть все основания полагать, что нынешний кризис будет проходить в более легкой форме и восстановление наступит  быстрее.

Общаясь с продавцами недвижимости и покупателями прослеживается общая модель поведения для обеих групп. Большинство паникуют и предсказуемо реагируют на изменившуюся реальность. Продавцы квартир, как и в предыдущие годы кризисов,  одни – снимают квартиры с продажи опасаясь продешевить, ведь цены могут пойти вверх по их убеждению. Другие – повышают цены, так как они живут за границей и почему-то недвижимость в России оценивают в долларах или евро.  Третьим все равно, что происходит в экономике, им просто нужно продать свою недвижимость, выручить рубли и решить  текущие задачи связанные с долгами или покупкой новостройки или другой альтернативной недвижимости.

Покупатели так же действуют предсказуемо как раньше. Все торопятся вложить свои кровно заработанные рубли в недвижимость – консервативный актив для инвестирования, в надежде, если не преумножить, то хотя бы сохранить свои средства.

На покупательскую способность сильно влияет ситуация в банковской сфере, около 70% покупателей недвижимости составляют ипотечники.  Банки в кризисный период ведут себя осторожно: завышают требования к заемщикам, уменьшают сумму одобренного кредита, поднимают ставку по ипотеке. Так, Транскапиталбанк и Юникредит уже повысили ставки по ипотеке. В ближайшее время ожидается заседание ЦБ по обсуждению ключевой ставки, есть все основания ожидать, что ставка будет повышена, это автоматически потянет повышение ставок по всем банкам. Тем, кто уже получил одобрение как заемщик, банки могут пересмотреть процент в сторону увеличения, поэтому покупатели торопятся, что совершенно обоснованно.  Продавцам  следует это учесть, ведь это на прямую скажется на спросе в будущем, уменьшение числа покупателей может спровоцировать понижение цен на рынке вторичной недвижимости.

В ближайшие 3-6 месяцев рынок новостроек скорее ожидает спад потребительского спроса. В проектах бизнес, премиум и делюкс класса которые построены и большая часть площадей уже продана цены немного подрастут на 5-10%, так как там по-прежнему используются импортные комплектующие – электрооборудование, элементы «умного дома» и т д. Учитывая тот факт, что свободных земель под застройку на территории «старой» Москвы остается все меньше, а желающих переехать в столицу не уменьшается – ожидать значительного снижения стоимости жилья не стоит.

На вторичном рынке возможно незначительное 5-10% снижение цен в ближайшие 3-6 месяцев. Потом, следуя очередному циклу – стабилизация и дальнейшее постепенное движение цен вверх по 5-10% в год.

В сложившейся экономической ситуации в лучших условиях находятся те, кто имел сбережения в валюте и искали подходящую возможность для покупки недвижимости. Сейчас открылось великолепное окно возможностей для покупки лучшей квартиры именно в новостройке, потом уже на вторичном рынке.