Отзывы о моей работе
- Досрочное погашение долга
- Продажа с выплатой долга в процессе сделки
- Продажа недвижимости вместе с долгом
Редкий владелец кредитного жилья не задавал себе вопрос: могу ли я продать квартиру в ипотеке. Это важная тема, поскольку зачастую для владельцев ежемесячная плата становится не по карману или просто хочется приобрести более просторную жилплощадь. Также продажа может быть вызвана желанием заработать. Но дело в том, что жилплощадь пока что не принадлежит владельцу целиком.
Однако продажа квартиры в ипотеке вполне допустима. Главное – провести всю процедуру грамотно, в соответствии с установленными правилами. Известно несколько рабочих, узаконенных сценариев.
Методы продажи
Чтобы продать квартиру с обременением по ипотеке, не получится обойтись одним лишь договором купли-продажи. В любой ситуации понадобится обращение в банковскую организацию. А далее возможен один из следующих вариантов развития событий.
Досрочное погашение долга
Принцип такого подхода крайне прост, но осложнения начинаются при поиске покупателей. Они обязаны располагать наличными деньгами. Если таковой гражданин отыскался, остается взять у него задаток для покрытия остатка по ипотеке. А дальше объект освобождается от всяких обременений и продается по стандартной схеме.
Продажа ипотечной квартиры по этому сценарию проходит через следующие этапы:
- • банк дает одобрение на совершение сделки, иногда требуя объяснения причин погашения долга досрочно;
- • устанавливается сумма долга;
- • составляется и нотариально заверяется предварительный договор с указанием, что покупатель оплачивает долг за продавца и вносит деньги в качестве аванса – это даст покупателю некоторые гарантии возврата денег на случай непредвиденных событий;
- • все прописанные граждане выписываются;
- • покупатель выдает задаток в размере суммы ипотечной задолженности;
- • деньги отдаются банку, обременение аннулируется;
- • подписывается договор, права на квартиру переходят новому владельцу;
- • покупатель платит остаток денег.
Все шаги прозрачны и понятны всем участникам сделки. К тому же, так тратится меньше всего времени, и не надо ждать банковского решения. Но продавец, как только получит задаток, в любой момент может отказаться от продолжения, заболеть, умереть, или попросту перестать отвечать на звонки и письма. Закон будет защищать покупателя, но процесс судебного разбирательства может затянуться.
Продажа с выплатой долга в процессе сделки
Квартиру в ипотеке можно продать, когда привлечен банк, он будет получать задаток. Продавец сам проводит сделку, но лучше это делать с помощью надежного риелтора. Используются 2 депозитарные ячейки.
Этапы:
- • банк дает согласие;
- • определяется размер суммы ипотечной задолженности;
- • покупатель вносит средства в 2 ячейки – часть в размере кредитного долга, часть в качестве остатка суммы для владельца;
- • ставятся подписи в договоре, регистрируется сделка;
- • права собственности переходят к покупателю;
- • продавец получает доступ к средствам, которые пойдут на закрытие ипотечного долга;
- • закладная на квартиру и свидетельство об отсутствии обременений переходят новому хозяину жилья;
- • продавец забирает деньги из второй ячейки.
Это самый безопасный метод продажи квартиры в ипотеке. Поскольку покупатель уже заплатил, он гарантированно не пропадет. В свою очередь он знает, что сможет вернуть вложения при форс-мажоре. Но поскольку банковская организация действует в роли гаранта, именно она устанавливает даты всех процедур и сроки. Это в ряде случаев влечет некоторые неудобства.
Продажа недвижимости вместе с долгом
Рассматривая варианты, как продать квартиру, которая находится в ипотеке, нельзя не упомянуть о «перезайме». Это весьма распространенная схема, к которой прибегают многие покупатели.
Приобретая жилье, покупатель получает и обязательства по ипотеке. Они могу остаться теми же, что были у предыдущего владельца, а могут и поменяться. При этом продавец имеет возможность избежать финансовых потерь. Перед покупателем открываются шансы завладеть квартирой на выгодных условиях.
Этапы:
- • сообщение банку о намерении продать жилплощадь;
- • поиск покупателей – иногда банк помогает их найти;
- • покупатель должен иметь в распоряжении наличные в размере, соответствующем ипотечному долгу;
- • заключение и нотариальное заверение договора задатка с указанием банка;
- • взнос от покупателя в размере ипотечного остатка;
- • снятие обременения;
- • передача документов;
- • оценка объекта недвижимости;
- • подписание договора в случае одобрения сделки банком.
Перед тем как таким путем продать квартиру, которая находится в ипотеке, надо понимать всю сложность процесса. У покупателя должны быть деньги, иначе банк не даст одобрения. Но с другой стороны, сценарий максимально безопасен.
Необходимые документы
Если вы задавались вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке, теперь знаете, что это вполне реально. Варианты разные, но при этом есть общий список документов, необходимых для проведения сделки:
- • удостоверения личности владельцев;
- • справка, подтверждающая права владения;
- • техпаспорт квартиры;
- • выписка из домовой книги с перечнем прописанных лиц;
- • документы из ТСЖ или управляющей компании, говорящие, что долга по коммунальным платежам нет;
- • разрешение из органов опеки на продажу, если один или несколько владельцев несовершеннолетние;
- • согласие бывшего супруга, когда квартиру приобретали еще в браке, а затем развелись;
- • справка об оценке жилплощади.
Риски
Говоря о том, как продать квартиру в ипотеке, справедливо упомянуть в вероятных опасностях. Продавец, как правило, не рискует ничем. А покупателю сложнее.
Иногда недобросовестные продавцы исчезают, получив задаток. Но даже если не было злого умысла, весьма проблематично вернуть финансовые вложения. Нельзя исключить форс-мажоры – пожар, смерть продавца, болезни.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется действовать внимательно и по возможности привлекать опытного риэлтора.
Загрузка...
