Отзывы о моей работе

Эскроу счет и все, что нужно знать о нем

Счета эскроу при проведении сделок с недвижимостью в России начали использовать с середины 2019 года. Новшество было призвано защитить права покупателей квартир, в т.ч. от распространенной проблемы «долгостроя», когда работы на объекте замораживаются либо застройщик объявляет о банкротстве. Если раньше в такой ситуации дольщики оказывались и без денег, и без жилья, теперь заключать ДДУ стало безопасней: при возникновении форс-мажора внесенные средства будут возвращены. Разбираемся в нюансах и схемах расчетов по эскроу счетам при покупке недвижимости за наличные и в ипотеку, плюсах и минусах операции, а также сравниваем этот способ с уже привычными банковскими ячейками и аккредитивами.

Что такое эскроу счета и где их применяют?

Эскроу – в соответствии с пар. 3 ГК РФ, это особый банковский счет, используемый при оформлении сделок для снижения рисков при расчетах между сторонами. Если совершать куплю-продажу недвижимости традиционным способом, схема выглядит просто – стороны подписывают соглашение, продавец передает деньги покупателю и идет регистрировать право собственности. На этом этапе уже могут возникнуть сложности: например, квартира будет обременена, бывший собственник обманул и т.д. Эскроу счета призваны решить эту проблему. Как они работают?

  1. Стороны заключают соглашение и открывают счет в банке (у застройщиков такие счета открыты заранее).
  2. Заключается договор купли-продажи (недвижимости, ценных бумаг и др.).
  3. Покупатель вносит деньги на счет – кредитное учреждение выдает подтверждающие документы.
  4. Сделка завершается – договор проходит регистрацию, деньги пока «заморожены» на счету эскроу и не передаются продавцу.
  5. Чтобы разблокировать деньги, продавцу нужно представить в банк свидетельство о новом собственнике имущества либо иные бумаги о выполнении обязательств по договору.

Пока не выполнены условия сделки, законным владельцем денег на счету эскроу остается тот, кто их вносил. Правда, забрать их без расторжения договора нельзя, закон защищает права сторон. Эскроу применяют в долевом строительстве, при продаже бизнеса, недвижимости, покупке ценных бумаг, а также в иных сделках, где между платежом и выполнением обязательств проходит длительный срок.

shema s jeskrou schetom - Эскроу счет и все, что нужно знать о нем

Кто участвует в сделке по эскроу счету? Депонент, бенефициар, эскроу-агент

Участие в сделке с эскроу счетом является трехсторонним, в рамках ст. 926.6 ГК РФ, сторонами признаются:

  • депонент – тот, кто вносит деньги;
  • бенефициар – тот, кто должен исполнить обязательство и сможет получить средства;
  • эскроу-агент – гарант сделки, независимый участник, контролирующий выполнение требований между сторонами.

В России эскроу-агент является только лицензированной организацией (банком). Не все банки имеют право совершать сделки со счетами эскроу. Например, такую услугу предоставляет СберБанк, ВТБ, Россельхозбанк, а в Тинькофф, Хоум Кредит, Ренессанс Кредит открытие эскроу недоступно.

Как совершить сделку с недвижимостью по эскроу счету?

Процедура открытия эскроу счета установлена правилами конкретного финансового учреждения (агента), это же касается тарифов на банковские услуги. При этом комиссия за открытие и ведение счета эскроу не взимается. По сделкам с недвижимостью операция проходит по схеме:

  1. Застройщик и покупатель заключают ДДУ – в договоре должен быть указан банк, через который проводятся расчеты.
  2. Депонент и бенефициар обращаются в банк с договором и подготавливают заявление на открытие счета (по ДДУ присутствие застройщика не требуется, так как необходимое соглашения подписывается им ранее, при заключении договора на проектное финансирование).
  3. Покупатель жилья вносит деньги на счет в установленный срок (обычно около 10 дней). Пополнение доступно любым лицам – перевод может отправить и не участник договора.
  4. Банк блокирует деньги на эскроу счете до окончания строительства – застройщик должен представить документ о вводе дома в эксплуатацию (достаточно выписки ЕГРН на одну квартиру в МКД).
  5. Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ для окончательного вступления в право собственности.

По ипотеке схема аналогична. Открывать эскроу счет необязательно в том же банке, где оформлен кредит, правда, в этом случае может взимается комиссия за перевод средств кредитором.

top 10 bankov po vydache ipoteki - Эскроу счет и все, что нужно знать о нем

Счет эскроу, аккредитив, ячейка в банке – что выбрать?

Безопасность расчетов по сделкам обеспечивают различные финансовые инструменты, включая аккредитивы, депозитарные ячейки и эскроу счета. Каждый из инструментов имеет свои особенности, достоинства и недостатки:

  • Ячейка – сейф, используемый по сделкам на вторичном рынке. Покупатель кладет деньги, а продавец сможет их забрать только после регистрации ДКП. Плюсы: простота, доступность в большинстве банков (хотя и не во всех отделениях). Минусы: деньги могут взыскать через ФССП, отсутствует страховая защита, использовать по ДДУ нельзя.
  • Аккредитив – схож с эскроу, тоже особый счет, на котором замораживаются деньги до исполнения обязательств. Аккредитив не подходит для ДДУ, средства не застрахованы, могут быть взысканы, депонент вправе закрыть счет в любой момент.
  • Эскроу – закрытие осуществляется только при расторжении договора между сторонами. По счету АСВ страхует суммы до 10 млн. руб., на деньги не может быть обращено взыскание, а ответственность за платеж несет банк.

Банковскую ячейку не получится использовать для расчетов с юридическими лицами, так как предусмотрена только безналичная форма платежей. Для покупателя квартиры выгоднее эскроу счет, хотя и по аккредитиву банк выступает гарантом до момента регистрации сделки.

Плюсы и минусы счета эскроу

Счета эскроу, несмотря на кажущуюся сложность процедуры совершения сделок с их использованием, являются безопасным и удобным финансовым инструментом при покупке недвижимости (в т.ч. по ДДУ). Плюсы эскроу:

  • покупатель защищен – он в любом случае получит недвижимость либо возврат;
  • деньги застрахованы – стороны защищены даже в случае отзыва лицензии у банка;
  • наличие долгов у депонента не является препятствием – средства не арестуют по долгам, алиментным обязательствам и штрафам;
  • стороны сами ставят условия сделки и перечень доказательств ее совершения;
  • в случае расторжения договора закрытие эскроу счета происходит автоматически.

Правда, есть и недостатки. Так, не все российские банки работают с эскроу. При этом внесенные деньги не будут приносить доход: начисление процентов не предусмотрено, даже если счет открыт на длительный срок.

Эскроу счета – безопасная схема расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Если ранее дольщики строящихся домов могли оказаться ни с чем из-за проблем компании-застройщика, теперь эта проблема полностью решена, государство предусмотрело механизм защиты честных покупателей. Аналитики полагают, что введение новой схемы расчетов привело к укрупнению рынка недвижимости: его покинули небольшие организации, а основные игроки смогли легко адаптироваться к новым условиям.

 

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...
Оцените от 1 до 5

Добавьте комментарий

Нажимая кнопку вы соглашаетесь с обработкой своих персональных данных.
Ваш e-mail не будет опубликован.

Все статьи о недвижимости

Статьи о недвижимости
10.11.2023

Внезапный рост ипотечных ставок может привести к тому, что большинство покупателей не смогут приобрести вторичное жилье по ипотеке, в результате чего в среднем через 1,5 месяца есть вероятность падения спроса и снижения объема продаж данного типа недвижимости. Повышение базовой процентной ставки по ипотеке до 15% стало причиной активизации спроса. Об этом говорят менеджеры многих отечественных…

Статьи о недвижимости
15.06.2023

Для покупки жилья на территории Старой и Новой Москвы понадобиться не менее 8 млн. руб. За данную сумму можно приобрести однокомнатную квартиру или компактную студию в удаленных районах столицы или за пределами МКАД. Также есть шанс найти жилую недвижимость бизнес-класса, но из-за ограниченного бюджета выбор будет сильно ограничен. За пределами МКАД Приобрести квартиру стоимостью до…

Статьи о недвижимости
30.03.2023

Программа реновации жилья в Москве стартовала в 2017 году и стала самым обсуждаемым явлением не только в столице, но и по всей стране. В рамках реализации программы власти региона расселяют и сносят объекты старого жилого фонда, обеспечивая собственников квартирами в современных домах. Как итог, в Москве вырос спрос на «хрущевки»: покупка помещения в доме под…

Статьи о недвижимости
03.02.2023

Нагатинский Затон – престижный район Москвы, входящий в состав Южного округа. Он обладает особенной атмосферой, в которой история сочетается с современным развитием. Данный район весьма популярен среди ценителей красивого природного окружения и благоприятной экологии. О районе Нагатинский Затон относится к наиболее привлекательным районам ЮАО. Благодаря особенностям локации его называют полуостровом. С 3-х сторон его граница…

Статьи о недвижимости
25.01.2023

Ипотечный рынок лихорадило на протяжении всего прошлого года: процентные ставки делали головокружительные виражи, уровень неопределенности населения постоянно рос, а ЦБ РФ нещадно критиковал программы с субсидированием от застройщиков. Участникам рынка пришлось понервничать и в конце года, т.к. только в последних числах декабря стало известно о продлении льготной и расширении семейной ипотеки. Пессимистичные прогнозы аналитиков оказываются…

Статьи о недвижимости
20.01.2023

Нагатино-Садовники – нетипичный район, расположившийся на побережье Москвы-реки. Он относится к развитым спальным районам с полноценной инфраструктурой и удачной локацией. Здесь многочисленные скверы сочетаются с особенностями современной урбанизации. О районе Нагатино-Садовники является частью Южного АО Москвы. Его территория занимает около 817 гектар, а проживает здесь чуть более 83 тыс. человек. Главная уникальность района заключается в…

Звоните, буду рад помочь!

Информация обо мне есть в интернете в открытом доступе. Достаточно ввести мои ФИО и ИНН 500803023344. Вы получите всю информацию для проверки моих личных данных и предпринимательской деятельности.

Нажимая кнопку вы соглашаетесь с обработкой своих персональных данных.