Эскроу счет и все, что нужно знать о нем

Счета эскроу при проведении сделок с недвижимостью в России начали использовать с середины 2019 года. Новшество было призвано защитить права покупателей квартир, в т.ч. от распространенной проблемы «долгостроя», когда работы на объекте замораживаются либо застройщик объявляет о банкротстве. Если раньше в такой ситуации дольщики оказывались и без денег, и без жилья, теперь заключать ДДУ стало безопасней: при возникновении форс-мажора внесенные средства будут возвращены. Разбираемся в нюансах и схемах расчетов по эскроу счетам при покупке недвижимости за наличные и в ипотеку, плюсах и минусах операции, а также сравниваем этот способ с уже привычными банковскими ячейками и аккредитивами.

Что такое эскроу счета и где их применяют?

Эскроу – в соответствии с пар. 3 ГК РФ, это особый банковский счет, используемый при оформлении сделок для снижения рисков при расчетах между сторонами. Если совершать куплю-продажу недвижимости традиционным способом, схема выглядит просто – стороны подписывают соглашение, продавец передает деньги покупателю и идет регистрировать право собственности. На этом этапе уже могут возникнуть сложности: например, квартира будет обременена, бывший собственник обманул и т.д. Эскроу счета призваны решить эту проблему. Как они работают?

1. Стороны заключают соглашение и открывают счет в банке (у застройщиков такие счета открыты заранее).
2. Заключается договор купли-продажи (недвижимости, ценных бумаг и др.).
3. Покупатель вносит деньги на счет – кредитное учреждение выдает подтверждающие документы.
4. Сделка завершается – договор проходит регистрацию, деньги пока «заморожены» на счету эскроу и не передаются продавцу.
5. Чтобы разблокировать деньги, продавцу нужно представить в банк свидетельство о новом собственнике имущества либо иные бумаги о выполнении обязательств по договору.

Пока не выполнены условия сделки, законным владельцем денег на счету эскроу остается тот, кто их вносил. Правда, забрать их без расторжения договора нельзя, закон защищает права сторон. Эскроу применяют в долевом строительстве, при продаже бизнеса, недвижимости, покупке ценных бумаг, а также в иных сделках, где между платежом и выполнением обязательств проходит длительный срок.

Кто участвует в сделке по эскроу счету? Депонент, бенефициар, эскроу-агент

Участие в сделке с эскроу счетом является трехсторонним, в рамках ст. 926.6 ГК РФ, сторонами признаются:

• депонент – тот, кто вносит деньги;
• бенефициар – тот, кто должен исполнить обязательство и сможет получить средства;
• эскроу-агент – гарант сделки, независимый участник, контролирующий выполнение требований между сторонами.

В России эскроу-агент является только лицензированной организацией (банком). Не все банки имеют право совершать сделки со счетами эскроу. Например, такую услугу предоставляет СберБанк, ВТБ, Россельхозбанк, а в Тинькофф, Хоум Кредит, Ренессанс Кредит открытие эскроу недоступно.

Как совершить сделку с недвижимостью по эскроу счету?

Процедура открытия эскроу счета установлена правилами конкретного финансового учреждения (агента), это же касается тарифов на банковские услуги. При этом комиссия за открытие и ведение счета эскроу не взимается. По сделкам с недвижимостью операция проходит по схеме:

1. Застройщик и покупатель заключают ДДУ – в договоре должен быть указан банк, через который проводятся расчеты.
2. Депонент и бенефициар обращаются в банк с договором и подготавливают заявление на открытие счета (по ДДУ присутствие застройщика не требуется, так как необходимое соглашения подписывается им ранее, при заключении договора на проектное финансирование).
3. Покупатель жилья вносит деньги на счет в установленный срок (обычно около 10 дней). Пополнение доступно любым лицам – перевод может отправить и не участник договора.
4. Банк блокирует деньги на эскроу счете до окончания строительства – застройщик должен представить документ о вводе дома в эксплуатацию (достаточно выписки ЕГРН на одну квартиру в МКД).
5. Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ для окончательного вступления в право собственности.

По ипотеке схема аналогична. Открывать эскроу счет необязательно в том же банке, где оформлен кредит, правда, в этом случае может взимается комиссия за перевод средств кредитором.

Счет эскроу, аккредитив, ячейка в банке – что выбрать?

Безопасность расчетов по сделкам обеспечивают различные финансовые инструменты, включая аккредитивы, депозитарные ячейки и эскроу счета. Каждый из инструментов имеет свои особенности, достоинства и недостатки:

• Ячейка – сейф, используемый по сделкам на вторичном рынке. Покупатель кладет деньги, а продавец сможет их забрать только после регистрации ДКП. Плюсы: простота, доступность в большинстве банков (хотя и не во всех отделениях). Минусы: деньги могут взыскать через ФССП, отсутствует страховая защита, использовать по ДДУ нельзя.
• Аккредитив – схож с эскроу, тоже особый счет, на котором замораживаются деньги до исполнения обязательств. Аккредитив не подходит для ДДУ, средства не застрахованы, могут быть взысканы, депонент вправе закрыть счет в любой момент.
• Эскроу – закрытие осуществляется только при расторжении договора между сторонами. По счету АСВ страхует суммы до 10 млн. руб., на деньги не может быть обращено взыскание, а ответственность за платеж несет банк.

Банковскую ячейку не получится использовать для расчетов с юридическими лицами, так как предусмотрена только безналичная форма платежей. Для покупателя квартиры выгоднее эскроу счет, хотя и по аккредитиву банк выступает гарантом до момента регистрации сделки.

Плюсы и минусы счета эскроу

Счета эскроу, несмотря на кажущуюся сложность процедуры совершения сделок с их использованием, являются безопасным и удобным финансовым инструментом при покупке недвижимости (в т.ч. по ДДУ). Плюсы эскроу:

• покупатель защищен – он в любом случае получит недвижимость либо возврат;
• деньги застрахованы – стороны защищены даже в случае отзыва лицензии у банка;
• наличие долгов у депонента не является препятствием – средства не арестуют по долгам, алиментным обязательствам и штрафам;
• стороны сами ставят условия сделки и перечень доказательств ее совершения;
• в случае расторжения договора закрытие эскроу счета происходит автоматически.

Правда, есть и недостатки. Так, не все российские банки работают с эскроу. При этом внесенные деньги не будут приносить доход: начисление процентов не предусмотрено, даже если счет открыт на длительный срок.

Эскроу счета – безопасная схема расчетов при совершении сделок с недвижимостью. Если ранее дольщики строящихся домов могли оказаться ни с чем из-за проблем компании-застройщика, теперь эта проблема полностью решена, государство предусмотрело механизм защиты честных покупателей. Аналитики полагают, что введение новой схемы расчетов привело к укрупнению рынка недвижимости: его покинули небольшие организации, а основные игроки смогли легко адаптироваться к новым условиям.