Факторы, влияющие на стоимость квартиры

На стоимость квартиры, выставляемой на продажу, могут повлиять самые различные нюансы. Некоторые из них существенно повышают цену на недвижимое имущество, некоторые, наоборот, могут вызвать снижение стоимости. Перед тем, как купить квартиру или продать, необходимо обязательно изучить каждый из факторов, который так или иначе влияет на стоимость конкретной недвижимости. В данной статье расскажу подробно о каждом из них.

Фактор № 1 — Расположение дома, в котором находится квартира

Нахождение квартиры в шумном или крайне отдаленном от центра районе, грязном или неухоженном жилом массиве, несомненно, не самым лучшим образом влияет на стоимость объекта недвижимости. И, соответственно, наоборот, развитая инфраструктура района, ухоженность дворов и строений, отсутствие шума увеличивают ее.

Факторы, способствующие удорожанию жилья:

• Высокоразвитая инфраструктура.

Нахождение рядом с метрополитеном, остановками общественного транспорта, детскими садами, школами, ВУЗами, торговыми центрами и т.п.;

• Удобное местоположение.

Удобными в мегаполисах считаются не центральные шумные, а именно тихие улицы, но расположенные неподалеку от остановок общественного транспорта и других значимых соцобъектов.

• Близость к природе.

Природные городские «оазисы» среди каменных джунглей особенно важны для возможности прогулки в тени зеленых ветвей парка, отражающихся в зеркале пруда или озера;

• Наличие перспектив.

Отличными перспективами для определенного микрорайона могут быть открытие метро, строительство школы или садика и т.п.

Факторы, которые снижают стоимость квартиры:

• Близость промзоны.

Находящиеся в непосредственной близости предприятия, промышленные объекты пагубно влияют на экологическую обстановку в районе, поэтому не могут не сказаться негативно на стоимости самого жилья;

• Удаленность от транспортных магистралей.

Если объект недвижимости расположен вдали от метро или остановок общественного транспорта, это может создать существенные неудобства и дискомфорт при перемещении жителей.

• Слабость инфраструктуры.

Репутация криминального района, нахождение вдали от социально значимых объектов (детских садов, школ и пр.), а также магазинов, остановок, отсутствие гаражей в разы снижает стоимость на жилье.

Фактор №2 — состояние дома

Это именно то, на что покупатель первым делом обращает внимание, приходя смотреть квартиру. Дом, в котором она находится. Если внешний вид строения оставляет желать лучшего (оно ветхое, находится в аварийном состоянии и т.п.), то стоимость квартиры автоматически снижается, несмотря на наличие хорошего ремонта в самой квартире. И, наоборот, если квартира расположена в новостройке, дом ухоженный, подъезды и лестничные пролеты чистые, то за квартиру можно просить большую цену.

Нюансы, которые повышают стоимость квартиры:

• расположение в новострое;
• наличие новых коммуникаций;
• наличие новых лифтов (нескольких), наличие консьержа, видеокамеры в самом доме и на придомовой территории;
• ухоженный двор с несколькими удобными подъездными путями;
• паркинг (в том числе подземный), автостоянка (гостевая, в том числе), управляющая компания должного уровня;
• наличие детской площадки во дворе с ограничением проезда транспорта;
• общая эстетика, создающая первое впечатление о микрорайоне или жилом массиве.

Нюансы, снижающие стоимость жилья:

• нахождение квартиры в ветхом строении;
• перекрытия и лестничные пролеты из дерева;
• старые и давно не менявшиеся коммуникации;
• неухоженный вид подъезда;
• отсутствие лифтов и консьержа;
• разбитые дороги, которые ведут к дому;
• неопрятный двор, отсутствие деткой площадки и т.п.

Фактор №3 — Этажность

На стоимость той или иной квартиры существенно влияет тот факт, на каком этаже она расположена. То есть, условно берется во внимание первый, последний этажи и все остальные. Как правило, значительно дороже «первоэтажные» квартиры, которые могут сыграть роль коммерческой недвижимости впоследствии (это если говорить об удорожании). Однако нахождение объекта недвижимости на первом этаже может и снизить его стоимость из-за:

• наличия сырости, холодного пола и пр.;
• наличия парковки, шумного двора и прочих «прелестей» в непосредственной близости к окнам;
• шума от хлопающих дверей подъезда;
• тени деревьев, падающей на окна;
• риска проникновения в квартиру так называемых «форточников», особенно в тех районах, которые славятся своей криминальной репутацией.

Что касается последнего этажа, то квартиры, которые на нем расположены, обычно дешевле (корректировки могут варьировать в пределах 10%).

Проживание на последних этажах может быть связано с некоторым дискомфортом хотя бы потому, что могут возникать проблемы с протекающей крышей, плесенью на стенах и потолке, жарким воздухом летом или отсутствием лифта (даже при его наличии никто не застрахован от частых поломок). Но можно найти и плюсы в проживании под крышей: отсутствие шумных соседей сверху, сюрпризов с затоплением и пр.

Оставшиеся между первым и последним этажи схожи между собой по цене, а вот последние этажи в элитных высотках с красивым видом («видовые») или многоуровневые квартиры (также пентхаузы) могут значительно отличаться в цене от квартир на последних этажах стандартных многоэтажек.

Еще один нюанс независимо от этажности квартиры — это ее расположение касательно части дома, то есть угловые и торцевые квартиры имеют свои «минусы», среди которых:

• в холодное время года в угловых квартирах могут промерзать стены, и даже при хорошем отоплении в помещении будет недостаточно тепло;
• из-за сырости на внутренней поверхности стен может появиться плесень.

Факторы, способствующие удорожанию квартиры:

• расположение на «выгодных» этажах;
• небольшое количество квартир, расположенных на одном этаже;
• привлекательный вид из окна;
• окна жилища располагаются по обе стороны дома.

Факторы, способствующие удешевлению квартиры:

• невыгодная этажность (если говорить о стандартных домах);
• если квартира угловая или торцевая;
• наличие слепых окон, непривлекательный вид из окна и пр.;
• наличие окна, которое выходит на проезжую часть (это может создавать шум, вызывающий дискомфорт проживающих);
• сомнительное соседство (к примеру, живущие рядом любители «закинуть за воротник», буйные граждане, а также жильцы с симптомом «постоянного ремонта»).

Фактор №4 — квадратура и план

Здесь существует прямая зависимость: чем больше площадь квартиры, тем выше цена. Этот показатель очевиден, тем более что зачастую именно за «квадрат» и назначается стоимость определённого жилья.

Общая жилплощадь

Данный параметр — общий для определения цены за жилье, поэтому цена и назначается, отталкиваясь от него.

Число комнат

Важно запомнить одну формулу, которая определяет цену квартиры: так 1 кв. м небольшой квартиры всегда дороже 1 кв. м квартиры большей площади.

Пример: 1 кв. м однушки дороже 1 кв. м 2-комнатной. 1 кв. м двушки дороже 1 кв. м 3-комнатной и т.д.

Именно поэтому целесообразно в процессе оценки квартиры подбирать похожие варианты с одинаковым числом комнат.

Жилплощадь     

Иногда специалисты по оценке недвижимости производят корректировку стоимости жилья, исходя из общей жилой площади. Однако это не всегда правильно, ведь простор в целом ущемляет другие важные квартирные элементы. При таком подходе удорожание может быть неоправданным.

Размер кухни

Этот показатель крайне важен при покупке квартиры, он непосредственно влияет на ее стоимость. В Однокомнатных квартирах большой площади кухня также может выполнять роль жилой комнаты.

Площадь вспомогательных комнат

К таковым можно отнести прихожую, коридор, лоджию и балкон, кладовку и гардероб, санузел и пр. Они не столько влияют на стоимость квартиры в целом, сколько могут играть существенную роль для конкретного покупателя при выборе жилья.

Факторы, способствующие удорожанию квартиры:

• наличие узаконенной перепланировки (улучшенная планировка);
• кухня большой площади и просторные основные и вспомогательные комнаты;
• наличие раздельного санузла или нескольких санузлов;
• наличие балкона, лоджии;
• подсобные помещения типа кладовки, гардеробной комнаты и пр.

Факторы, способствующие удешевлению квартиры:

• не очень удачная изначальная планировка квартиры (смежность всех комнат, совмещенный санузел, маленькая кухня и т.п.);
• узкий коридор, отсутствие прихожей, слишком маленькие подсобки (кладовки) и пр.;
• отсутствие балкона или лоджии.

Фактор №5 — Открывающийся вид из окна

Этот, в принципе, субъективный фактор имеет немаловажное значение при покупке квартиры. И это вполне объяснимо, ведь никто не захочет видеть из окна свалку мусора или глухую стену рядом стоящей многоэтажки. А вот если окна выходят на парковую зону, где по утрам слышно пение птиц, или на просторную площадь, то цена на жилье автоматически возрастает.

Фактор №6 — Внешний вид квартиры

Встречают по одежке — это не секрет. То же самое касается и внешнего вида, а именно состояния квартиры, потому что это первое, что бросается в глаза потенциальному покупателю. Если вы хотите повысить стоимость квартиры при продаже, то необходимо содержать ее в идеальном порядке: без отклеившихся обоев, ржавых труб, потертостей на полу и прочих нелицеприятных моментов. И помните, что даже небольшой косметический ремонт в разы повышает стоимость объекта продажи и делает квартиру более привлекательной для покупателей.