Долги ЖКХ при покупке квартиры: проблемы, пути их решения и предупреждения

Квартиры на вторичном рынке являются настоящими «темными лошадками», так как среди них немало по-настоящему опасных объектов, покупатели которых рискуют остаться и без денег, и без жилья. Нечистая юридическая история, наличие обременений, неучтенные права малолетних собственников, большие долги за коммунальные услуги – проблемы, которые могут стать неприятным сюрпризом. Однако отказываться от покупки квартиры только из-за долгов по ЖКХ не стоит. При грамотном подходе такая сделка будет выгодной для обеих сторон, а покупатель еще и сможет попросить о небольшом дисконте.

Какими рисками чревата покупка недвижимости с долгом по ЖКХ?

Задолженность по коммунальным платежам бывшего владельца квадратных метров вызывает закономерные опасения у потенциальных покупателей. Несвоевременная оплата за ЖКХ таит в себе ряд рисков:

• управляющая компания попытается потребовать уплаты долга уже с нового собственника;
• поставщики ресурсов могут отключить электроэнергию, газ, воду за неуплату;
• в дальнейшем продавца могут признать банкротом (особенно при наличии непогашенных кредитов);
• долги за капремонт придется погашать новому владельцу, они привязаны не к человеку, а к объекту.

Сами по себе долги за ЖКХ для покупателя неопасны, если правильно провести сделку и исключить лазейки в договоре купли-продажи. Однако крупная задолженность должна насторожить, так как не исключено наличие и других долгов. Если продавца признают банкротом в течение трех лет после совершения сделки, ее могут признать недействительной, обязав вернуть квартиру.

Как покупателю застраховать себя, покупая квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Приобретать квартиру с долгами по ЖКХ можно, но покупателя следует обязать погасить задолженность сразу после передачи денег. Если сумма задолженности небольшая, например, 5 000 руб., лучше убедиться в уплате долга еще до совершения сделки. Также распространена практика, когда покупатель самостоятельно оплачивает квитанции уже после регистрации права собственности, предварительно попросив продавца о небольшом дисконте. Сложнее обстоит ситуация при больших долгах. Разберем на примере, как купить квартиру с долгом по ЖКХ в размере 180 тыс. руб.:

1. Стороны заранее договариваются об условиях сделки, исключая недопонимание.
2. Предположим, квартира стоит 12 млн. руб., договор заключается на указанную сумму с обязательным внесением пункта о погашении задолженности.
3. Продавец закладывает в ячейку для покупателя не 12 млн. руб., а 11 млн. 820 тыс. руб., остаток будет использован для погашения долгов.
4. Новый собственник погашает задолженность по коммунальным услугам.

Подобная схема не вызывает сложностей при реализации, если имущество не арестовано и не имеет других юридических проблем. Однако есть риски для продавца: нечестный покупатель может не погасить задолженность, из-за чего доказывать правоту придется в суде. По этой причине важно, чтобы в договоре указывалась обязанность именно нового собственника оплатить счета.

Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ?

Не всегда покупатели проверяют недвижимость до заключения сделки. Долги по ЖКХ могут стать сюрпризом уже после подписания договора и передачи денег. В этом случае закон тоже остается на стороне добросовестного приобретателя. При предъявлении требований о погашении со стороны управляющей компании необходимо действовать по инструкции:

1. Обратитесь к бывшему собственнику с требованием о погашении долга в добровольном порядке.
2. Посетите Росреестр для получения выписки из ЕГРН.
3. Отнесите выписку в Управляющую компанию для переоформления лицевого счета на нового собственника.
4. Если УК отказывает в переоформлении из-за долгов, требование нужно подать письменно (заказным письмом с уведомлением) с указанием ссылки на ст. 153 ЖК РФ.
5. Если Управляющая компания по-прежнему отказывается переоформлять документы, обращайтесь в контролирующие органы (Прокуратуру, Роспотребнадзор).

Новый собственник не несет ответственности за долги предыдущего владельца за коммунальные услуги, поэтому принудить его к уплате невозможно. Однако споров обычно не удается избежать, а долги за капремонт придется погашать в полном объеме. На практике встречаются случаи, когда суды встают на сторону УК – задолженность переходит к новому собственнику.

Как проверить квартиру и узнать о долгах за коммунальные услуги?

Бороться с несвоевременно внесенными платежами за ЖКХ, конечно, можно в правовом поле, но гораздо лучше предупредить проблему. Чтобы исключить сложности, покупателю необходимо проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги до заключения договора:

• закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии ареста;
• возьмите у продавца свежую выписку из управляющей компании об отсутствии долгов;
• убедитесь, что данные в квитанциях совпадают с показаниями индивидуальных приборов учета;
• если долги все же есть, попросите погасить их до заключения сделки, обсудите дисконт.

По закону долги за ЖКХ не переходят на нового владельца недвижимости (за исключением капитального ремонта). Однако на практике избежать споров с управляющей компанией невозможно, есть риск отключения ресурсов и судебных разбирательств. Чтобы избежать проблем, покупателю необходимо тщательно проверять квартиру до проведения сделки. Идеально – привлечь опытного риэлтора или юриста, который убедится в отсутствии долгов, а при их наличии поможет грамотно провести сделку, исключив подводные камни и дополнительные расходы в будущем.