Договор купли-продажи недвижимости – на что обратить внимание и как избежать подводных камней?

Договор купли-продажи (ДКП) – обязательное соглашение, заключаемое между покупателем и продавцом в сделках с недвижимостью. Документ позволяет зафиксировать условия сделки, обезопасить стороны от нарушений их прав, зарегистрировать переход права собственности в дальнейшем. Важно правильно составить договор, отразить все нюансы, исключить подводные камни, тщательно изучить каждый пункт. Упустите хотя бы один момент или «расплывчатую» формулировку, рискуете остаться и без денег, и без жилья. В лучшем же случае просто столкнетесь с неудобствами: продавцы будут долго съезжать, заберут с собой даже розетки, оставят зарегистрированных жильцов.

Рад приветствовать Вас на своем сайте! Я, Барсуков Алексей, вот уже более 10 лет работаю риэлтором и успешно помогаю своим клиентам решать различные задачи с недвижимостью. 

Предлагаю риэлторскую помощь по покупке, продаже, обмену квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Осуществляю срочные и трудные сделки «под ключ».

Не стесняйтесь — звоните или оставляйте заявку через формы связи на сайте. Я смогу помочь в решении любых вопросов по вашей недвижимости в удобные для Вас сроки.

Записаться на консультацию

Какие пункты в ДКП на недвижимость требуют особо тщательной проверки?

Хотя образец договора можно найти в интернете, использовать шаблоны без корректировки под конкретные условия нельзя (не учтете нюансов сделки). Обязательно проверьте несколько раз ряд пунктов ДКП на недвижимость:

• паспортные данные участников – сверяйте с документами, не стоит верить на слово;
• стоимость квартиры и указание на отсутствие обременений;
• характеристики приобретаемого имущества – точные данные помещения, позволяющие его идентифицировать, площадь, отделочные материалы, мебель (что остается в квартире);
• точный срок освобождения жилья бывшим собственников и вывоза вещей, а также порядок действий в случае, если продавец все же оставит имущество (право распоряжаться по своему усмотрению);
• указание на добровольное и добросовестное заключение сделки, а также дееспособность сторон (нужно запросить документальное подтверждение);
• согласие супруга на отчуждение, если квартира является совместно нажитым имуществом (согласие оформляют у нотариуса, требуется даже в том случае, если супруги уже развелись);
• пункт, обязывающий зарегистрированных людей сняться с учета в установленный срок – обязательство также заверяют нотариально (идеально покупать квартиру, где нет прописанных жильцов).

Сделка купли-продажи регулируется гл.30 ГК РФ, а операции с недвижимостью – §7 указанной главы (ст.549-558 ГК РФ). Правовые нормы нужно изучить до составления документа. В ДКП делать отсылки на статьи закона необязательно (они действуют по умолчанию).

Как отразить в договоре купли-продажи квартиры порядок расчетов?

Наиболее важная часть договора – порядок расчетов между сторонами. В ДКП нужно указать, как и когда будет проводиться передача денег, чем участники смогут подтвердить завершение расчетов. Продавец и покупатель могут выбрать один из способов передачи средств:

• наличными – самый неудачный и рискованный вариант, продавец передает деньги из рук в руки;
• через банковскую ячейку – участники закладывают нужную сумму в момент подписания договора, открытие осуществляется после перехода прав собственности;
• через аккредитив – открывается специальный счет, покупатель вносит деньги, банк выполнит перевод продавцу только в случае завершения сделки.

Наиболее безопасны расчеты через аккредитив. В договоре можно указать условия раскрытия: переход права собственности, а также снятие всех зарегистрированных жильцов с учета (это поможет застраховать покупателя от обмана или «забывчивости» со стороны продавца).

Что важно учесть в ДКП при заключении альтернативной сделки?

Сделка, в которой продавцы квартиры на вырученные деньги будут приобретать другое жилье (по сути – проводить обмен), называется альтернативной. Чем больше участников цепочки, тем сложнее будет продажа. При проведении альтернативных сделок в ДКП отражают порядок раскрытия аккредитива, указывая на необходимость регистрации перехода прав собственности не на один, а сразу на несколько объектов.

В договор обязательно вносится информация о плательщике и получателе средств, так как покупатель будет переводить деньги не «своему», а стороннему продавцу. Необходимо подстраховаться на случай выхода одного из участников: в ДКП указывают, будут ли проводить другие сделки либо договор расторгается. В альтернативных сделках без участия опытного риэлтора не обойтись, так как слишком много нюансов нужно учесть, высок риск разрыва соглашения.

Договор купли-продажи недвижимости требует внимательного изучения. Непонятны условия и термины – смело просите изменения формулировок, иначе рискуете стать жертвой злоумышленников либо просто недобросовестных людей. Ежегодно в России фиксируют более 4 000 преступлений с недвижимостью, показатель стабильно растет. Лучшим решением станет подключение к сделке опытного юриста или профессионального риэлтора. Помощь специалиста особенно нужна при проведении операций с жильем на вторичном рынке (у застройщиков случаи обмана встречаются реже). Доверять же риэлтору второй стороны не стоит, он создает хорошие условия именно для своих клиентов.