Отзывы о моей работе

Что будет с ценами на недвижимость по завершению программы льготной ипотеки

Рынок недвижимости – не линеен. В нем бывают свои падения и взлеты. Последний значимый момент на российском рынке случился в 2022-2023 году. Тогда стоимость квартир или коммерческих помещений оценивалась слишком высоко, если ее приобретали в валюте. И выиграли те инвесторы или рядовые покупатели, которые сначала купили валюту, подождали некоторое время, после чего купили недвижимость со скидкой почти в 30%.

Что будет с ценами и ипотекой?

Рынок недвижимости цикличен. Например, в 2000-х рыночные механизмы только начинали работать, наблюдался рост цен на все товары и услуги, включая недвижимость. В 2008 году на фоне мирового финансового кризиса стоимость упала. Стадия восстановления продолжалась вплоть до 2014. Новый кризис в 2016 году привел к тому, что цены падали не только в рублях, но и долларах. Стадия стагнации продолжалась вплоть до 2020 года.

indeks stoimosti zhilja v moskve s 2000 goda - Что будет с ценами на недвижимость по завершению программы льготной ипотеки

Чтобы перебороть стагнацию, была введена программа государственной поддержки в виде льготной ипотеки для стимуляции. Она повлияла на цены на недвижимость очень сильно, они росли быстро и активно. Помимо стандартных факторов формирования цен на рынке, присутствуют и другие факторы:

  • Инфляция;
  • Выражение цен в валюте;
  • Сопутствующие факторы.

На данный момент наблюдается конец рыночного рывка, постепенный переход к стагнации.

Важно: большинство товаров в России зависит от валюты. Поэтому если говорить о сбережениях, нужно рассматривать не только рублевые, но и их зависимость по отношению к устойчивым мировым валютам.

indeks stoimosti zhilja v moskve s 2000 goda v dollarah - Что будет с ценами на недвижимость по завершению программы льготной ипотеки

Почему сокращают льготную ипотеку?

Основной задачей льготной ипотеки является не только стимуляция строительных компаний, но и обеспечение условий для определённых семей по приобретению доступного и более комфортного жилья. Нельзя сказать, что льготная ипотека полностью уходит с рынка, просто она становится:

  1. Более адресной, тщательно выбираются семьи, которые получат выгодные цены.
  2. Территориальный. Например, если надо будет поднять демографию определённых территорий.

Принцип льготной ипотеки заключается в следующем. Граждане выплачивают налоги в бюджет. Полученные средства используются для распределения финансов между уязвимыми слоями населения, которые могут улучшить условия проживания. Впоследствии эти граждане, которые воспользовались льготной ипотекой, могут внести финансовый, рабочий или демографический вклад в развитие страны.

Льготная ипотека на текущий момент работает на так, как планировалось. Поскольку жесткого контроля по выдаче не было, на рынок ворвались инвесторы и застройщики. Сейчас в Москве можно наблюдать много кварталов, где никто не живет. Все потому, что инвесторы приобрели на выгодных условиях несколько квартир для последующей перепродажи. А цели улучшить качество своего проживания у них нет.

Расчеты

В Москве в течение 3 лет выросли не только заработные платы, но и цены на различные товары, включая недвижимость, на первичном она выросла на 50%. При этом уровень заработной платы вырос только на 41%. Что касается вторичного жилья, то здесь кв. м. вырос намного меньше. Это обуславливается тем, что ипотека была направлена на первичный рынок, для покупки недвижимости на вторичном рынке выделялось намного меньше льгот.

Банк России платит тем, кто не покупает квартиры. Например, вы можете положить средства на накопительный счет, за что получать большой процент. Также можно приобрести жилье для того, чтобы сдавать его в аренду. Однако:

  1. Заработок от сдачи недвижимости в аренду составляет около 6% годовых.
  2. Заработок на процентах накопительного счета составляет 16%.

Создаются условия, подходящие для того, чтобы потребители откладывали покупку жилья, а приумножали средства с помощью других финансовых инструментов.

bank rossii platit - Что будет с ценами на недвижимость по завершению программы льготной ипотеки

Разбор примеров

№1. Покупка квартиры на вторичном рынке с рыночной ставкой или за наличные

Условия:

  • Срок кредита – 20 лет;
  • Стартовый взнос – 2,5 млн. рублей;
  • Стоимость жилья – 10 млн. рублей.
  • Стандартная ипотека.

Ежемесячный платеж – 135+ тыс. руб. Переплата по кредиту составляет более 26 млн. рублей. Соответственно, за квартиру в 10.000.000 рублей вы платите 36.000.000.

Некоторые полагают, что цены на недвижимость постоянно растут, этому способствует и реклама продавцов или застройщиков. Однако отсутствие линейности на рынке недвижимости не гарантирует этого. Кроме того, ставки могут подняться, что увеличит ежемесячную выплату.

№2. Покупка квартиры по льготе

Условия:

  • Семейная ипотека;
  • Срок кредита – 20 лет;
  • Первый взнос – 2,5 млн. рублей.
  • Стоимость жилья – 10 млн. рублей.

В этом случае ставка рассчитывается в 6%. Ежемесячный платеж составит чуть более 50.000 рублей. Переплата составляет около 6 млн. рублей.

В этом случае условия вполне доступные, по сравнению с предыдущим вариантом. Поэтому каждый потребитель старается воспользоваться именно таким вариантом.

Выводы по льготам:

  1. Условия лучше не станут.
  2. Отличный выбор для улучшения жилищных условий.
  3. Придерживать деньги, если есть возможность воспользоваться льготными условиями, не стоит, т.к. это невыгодно.

Инвестиции в недвижимость

Пример: в наличии гражданина имеется 10 млн. рублей. Он покупает квартиру в нормальном районе, например, около м. «Кузьминки» или «Текстильщики». Аренда жилья здесь составляет 50.000 рублей в месяц. Получается, что после покупки и сдачи в аренду потребитель будет получать 6% годовых. Для сравнения — банковские вклады приносят около 16-17%, что намного выгоднее, чем аренда. И для среднего инвестора условия хуже.

Другой пример: в наличии гражданина имеется 20 млн. рублей для покупки престижного жилья. Он может купить однушку в отличном районе. Стоимость аренды здесь составляет около 77.000 рублей. Соответственно, выгодна в год составляет 4,7%. Это даже хуже, чем если действовать в эконом-сегменте.

Важно: покупатель должен уметь считать самостоятельно, а не слушать застройщиков. Они рассказывают о том, насколько выгодно покупать однушку для сдачи в аренду. Но простые исчисления демонстрируют, что обычный вклад в банке в 3 раза выгоднее, не говоря уже о других финансовых инструментах.

Выводы:

  1. Легких денег, как это наблюдалось до 2023 года, на рынке недвижимости не наблюдается.
  2. Покупка для аренды сильно проигрывает банковским накопительным счетам.
  3. Доходность в валюте не ожидается.
  4. Между первичным и вторичным рынком стоимость цен отличается в 30%.
  5. Инвестиции в недвижимость в период стагнации не выгодны, нужно подождать несколько лет до следующего роста.

Если у вас крупный капитал, то покупка квартиры для аренды может стать одним из нескольких способов инвестиций. Но если у вас только 10 млн., то лучше воспользоваться другими доступными финансовыми инструментами, тем более что многие из них лишены риска.

Главный вывод

Нужно определить цель покупки недвижимости:

  1. Для заработка.
  2. Для жизни.

Если требуется квартира для жизни, то рассматривать рынок в глобальном смысле не нужно. Прибыль здесь не будет фиксироваться, т.к. гражданин с семьей будет проживать тут долгое время.

Если квартира требуется для заработка, тогда нужно изучать рынок, следить за его текущей ситуацией, а также учитывать собственную финансовую стратегию.

1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...
Оцените от 1 до 5

Добавьте комментарий

Нажимая кнопку вы соглашаетесь с обработкой своих персональных данных.
Ваш e-mail не будет опубликован.

Все статьи о недвижимости

Статьи о недвижимости
09.07.2024

Рынок недвижимости – не линеен. В нем бывают свои падения и взлеты. Последний значимый момент на российском рынке случился в 2022-2023 году. Тогда стоимость квартир или коммерческих помещений оценивалась слишком высоко, если ее приобретали в валюте. И выиграли те инвесторы или рядовые покупатели, которые сначала купили валюту, подождали некоторое время, после чего купили недвижимость со…

Статьи о недвижимости
02.07.2024

Несмотря на попытки властей изменить ситуацию на российском рынке, например, посредством ипотеки со льготами, доступность жилья продолжала снижаться. Сейчас она находится на минимальном уровне за последние 10 лет. На данный момент получатель стандартной зарплаты может приобрести всего 25,8 кв. м. жилья. Количество квадратов на вторичном рынке для такого покупателя снизилась на 9, а на первичном…

Статьи о недвижимости
24.04.2024

В 1-ом квартале текущего года на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдался спад активности потребителей. Меньше всего сделок по купле-продаже жилья было совершено в январе. Согласно информации Росреестра, в первом месяце 2024 года было проведено на 49,7% меньше сделок, чем за тот же период в 2023 году. В последующие два месяца был отмечен рост спроса, но…

Статьи о недвижимости
10.11.2023

Внезапный рост ипотечных ставок может привести к тому, что большинство покупателей не смогут приобрести вторичное жилье по ипотеке, в результате чего в среднем через 1,5 месяца есть вероятность падения спроса и снижения объема продаж данного типа недвижимости. Повышение базовой процентной ставки по ипотеке до 15% стало причиной активизации спроса. Об этом говорят менеджеры многих отечественных…

Статьи о недвижимости
15.06.2023

Для покупки жилья на территории Старой и Новой Москвы понадобиться не менее 8 млн. руб. За данную сумму можно приобрести однокомнатную квартиру или компактную студию в удаленных районах столицы или за пределами МКАД. Также есть шанс найти жилую недвижимость бизнес-класса, но из-за ограниченного бюджета выбор будет сильно ограничен. За пределами МКАД Приобрести квартиру стоимостью до…

Статьи о недвижимости
30.03.2023

Программа реновации жилья в Москве стартовала в 2017 году и стала самым обсуждаемым явлением не только в столице, но и по всей стране. В рамках реализации программы власти региона расселяют и сносят объекты старого жилого фонда, обеспечивая собственников квартирами в современных домах. Как итог, в Москве вырос спрос на «хрущевки»: покупка помещения в доме под…

Звоните, буду рад помочь!

Информация обо мне есть в интернете в открытом доступе. Достаточно ввести мои ФИО и ИНН 500803023344. Вы получите всю информацию для проверки моих личных данных и предпринимательской деятельности.

Нажимая кнопку вы соглашаетесь с обработкой своих персональных данных.