ЦБ РФ поднял ставку на 1% – как отреагирует рынок недвижимости

Банк России продолжает борьбу с высоким уровнем инфляции и разгоном цен, в т.ч. в сфере недвижимости. Пока регулятор проигрывает, а принимаемые им меры оказываются не слишком эффективными. На прошедшем 23 июля заседании Центробанк резко повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п. (это уже четвертое повышение показателя за год). Аналитики небезосновательно полагают, что в ближайшее время ставки по ипотеке ощутимо вырастут, чему способствует и сворачивание программы льготного кредитования в крупных городах. Спрос на недвижимость может заметно просесть, как на первичном, так и на вторичном рынках, хотя у застройщиков инструментов для привлечения покупателей все же больше. Ждать снижения стоимости квадратного метра не стоит, но рост цен на квартиры все же может замедлиться уже в текущем году.

Почему регулятор принял решение резко повысить ключевую ставку?

Ужесточение кредитно-денежной политики Центробанка не стало неожиданностью для финансового рынка: эксперты прогнозировали такое развитие событий, да и сам регулятор ранее заявлял о повышении ключевой ставки. Принятое решение обосновали рядом причин:

• высокий уровень инфляции в стране – в июле показатель достиг 6,5% при целевом значении в 4%;
• экономике, восстанавливающейся после затяжного кризиса, требуется поддержка;
• возвращение потребительской активности во II квартале 2021 года к уровню до пандемии;
• рост внешнего спроса и ограниченный уровень предложения на мировых товарных рынках.

Годом ранее ключевая ставка, напротив, активно снижалась. Это было сделано, в т.ч. для поддержки застройщиков, пострадавших на фоне эпидемиологических ограничений. Тогда регулятор заметно перестарался, разогнав инфляцию в стране, и теперь вынужден «закручивать гайки».

Как ипотечный рынок отреагирует на повышение ключевой ставки?

Первыми на увеличение ключевой ставки, безусловно, отреагируют коммерческие банки, пересмотрев условия по кредитам и депозитам. Эксперты ожидают пропорционального роста процентов по ипотеке. После решения ЦБ РФ ипотека может подорожать на 0,6-0,8 п.п. Корректировка произойдет не моментально, но уже к концу лета средняя ставка по целевым кредитам, выдаваемым на покупку жилья, достигнет 8,5%.

При этом ждать резкого ухудшения условий по ипотеке однозначно не стоит. Застройщики постараются удержать покупателей и предложат альтернативные преференции: скидки, бонусы, субсидии и т.д., из-за чего ставка в сегменте новостроек сохранится на уровне 6-6,5%, а на вторичном рынке прогнозируется рост выше отметки в 8,6%. В целом же повышение ипотечных ставок наблюдается еще с весны 2021 года. Так, за период с марта по июль ставки в топ-15 российских банков выросли с 7,85% до 8,28% на первичном рынке и с 8,03% до 8,45% на вторичном рынке.

Как дорогая ипотека скажется на спросе на недвижимость?

От низких ставок по ипотеке и обилия льготных программ в 2020 и первой половине 2021 года выиграли не только банки, но и продавцы недвижимости. Цены за квадратный метр стремительно росли, а на рынке наблюдался ажиотажный спрос: граждане забирали деньги с вкладов и приобретали квартиры, желая преумножить накопления. Как итог, стоимость жилья существенно выросла. За год квартиры на вторичном рынке в границах «старой» и Новой Москвы подорожали более чем на 24%, в Подмосковье – на 29,5%. Новостройки прибавили в цене еще сильней: прирост составил около 30-40%, а в массовых сегментах наблюдался серьезный дефицит, несмотря на наращивание объемов ввода жилья в эксплуатацию.

Высокие ставки по ипотеке приведут к ощутимому сдерживанию спроса на недвижимость. Покупательская активность просядет, особенно сильно этот эффект будет заметен на вторичном рынке – вернется торг покупателей и продавцов. Спрос на квартиры в новых домах напрямую зависит от конкретного застройщика. Так, крупные компании, имеющие достаточный запас прочности, смогут предложить скидки и субсидии, что привлечет новых покупателей. Эксперты не ждут значительного оттока капитала с рынка недвижимости на банковские вклады. Однако стагнация в отрасли все же реальна, так как приобретать квартиры с инвестиционными целями становится все менее выгодно. Объемы выдачи ипотеки по итогам года могут упасть на 20-30%.

Стоит ли ждать снижения цен на квартиры в 2021 году?

Рост ставок по ипотечным кредитам и удовлетворение покупательского спроса в прошлые периоды сдержат рост цен на рынке недвижимости. Однако снижения стоимости за квадратный метр аналитики не прогнозируют, что связано с превалированием нескольких факторов:

• по-прежнему невысокий уровень предложения от застройщиков в Москве и МО;
• льготные ипотечные программы продолжают действовать, а «Семейная ипотека» и вовсе была значительно расширена;
• наблюдается рост издержек – строительные материалы и топливо дорожают, на мировом рынке цены выросли уже на 15%;
• банки совместно с застройщиками будут стимулировать спрос, запуская совместные продукты.

Четкого тренда в сфере недвижимости пока не наблюдается, что приведет к хаотичным действиям участников рынка. До конца года цены за квадратный метр могут дополнительно вырасти в пределах 10%, но ожидать преодоления прошлогодних рекордов уже не следует. В большей степени спрос удовлетворен, а покупательская активность проседает, чему способствует и политика Банка России.