Аккредитив в сделках с недвижимостью – что это такое и как работает

Сделки с недвижимостью в Москве проводятся на миллионы и десятки миллионов рублей. Высокая цена привлекает мошенников и недобропорядочных граждан, из-за чего при операциях с жильем рискует и покупатель, и продавец. Чтобы защитить интересы каждой стороны, финансовые расчеты проводятся через безопасную сделку: банковскую ячейку, гарантов или аккредитив. В сравнении с альтернативными вариантами у аккредитива много плюсов. Так, отношения участников регулируются законодательством, гарантом выступает лицензированный банк, а перевод денег продавцу занимает от 1 дня после регистрации прав собственности.

Рад приветствовать Вас на своем сайте! Я, Барсуков Алексей, вот уже более 10 лет работаю риэлтором и успешно помогаю своим клиентам решать различные задачи с недвижимостью. 

Предлагаю риэлторскую помощь по покупке, продаже, обмену квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Осуществляю срочные и трудные сделки «под ключ».

Не стесняйтесь — звоните или оставляйте заявку через формы связи на сайте. Я смогу помочь в решении любых вопросов по вашей недвижимости в удобные для Вас сроки.

Записаться на консультацию

Что собой представляет аккредитив в сделках с недвижимостью?

Аккредитив – безналичный способ расчета между покупателем и продавцом недвижимости, осуществляемый через специальный банковский счет. Сторонами выступает покупатель (плательщик), банк (эмитент) и продавец квартиры (бенефициар). Безопасная сделка проводится по схеме:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи недвижимости.
2. Банк открывает аккредитив – счет на имя продавца. Присутствие собственника квартиры не требуется.
3. Покупатель переводит деньги на аккредитивный счет.
4. Банк «замораживает» перевод – продавец не сможет воспользоваться средствами.
5. Недвижимость переоформляется на нового владельца – сделка совершена.
6. Продавец предоставляет в банк доказательства выполнения сделки, например, выписку из ЕГРН.
7. Банк проверяет информацию и «размораживает» счет (раскрывает аккредитив) – продавец может снять деньги.

Аккредитив является инструментом в финансовых взаиморасчетах, защищающим интересы всех участников сделки. Покупателю гарантировано получения имущества или возврат денег, продавцу – получение средств при выполнении заранее определенных договором условий.

Как оформить аккредитив при покупке недвижимости?

Для оформления аккредитива покупателю необходимо лично обратиться в банк либо воспользоваться онлайн сервисами (для действующих клиентов кредитных учреждений). Покупателю нужно:

• представить паспорт для идентификации личности;
• иметь на руках договор купли-продажи (проект), подписанный сторонами;
• заполнить заявление, указав реквизиты продавца, параметры ДКП и список документов, необходимых для раскрытия аккредитива.

Также в заявлении обязательно указывается срок, в течение которого продавец должен переоформить право собственности и обратиться за раскрытием аккредитива. Если он этого не сделает, покупатель сможет вернуть переведенные средства. Доступно и досрочное закрытие (отзыв) аккредитива по заявлению плательщика, но только при наличии согласия со стороны продавца.

Что нужно сделать продавцу квартиры для раскрытия аккредитива?

Для получения денег необходимо подтвердить выполнение условий сделки, предоставив в банк документы о переходе права собственности. Сделать это может продавец, предъявив:

• оригинал ДКП с отметкой о регистрации права собственности плательщика;
• электронную регистрацию нотариуса или других сервисов;
• оригинал выписки из ЕГРН, где правообладателем объекта указан плательщик;
• либо иные документы по усмотрению сторон, указанные в заявлении.

Аккредитивный счет открывается на неограниченный срок, определяемый сторонами при совершении сделки за счет собственных средств. При использовании ипотеки ограничения устанавливает банк (максимальный срок обычно составляет 180 дней). Сроки исполнения аккредитива – от 1 рабочего дня после представления документов при отсутствии расхождений с заявлением.

Открытие аккредитива – тарифы на услугу от банков в России

Средняя стоимость открытия аккредитива для сделок с недвижимостью в российских банках составляет от 1 500 до 5 000 руб. Комиссия удерживается банком однократно, цена услуги зависит от кредитного учреждения:

• СберБанк – 2 000 руб. для сделок за счет собственных средств, 3 400 руб. – при использовании ипотеки от СберБанка;
• ВТБ – 1 500 руб.;
• УралСиб – 0,15% от суммы сделки либо бесплатно, если счет получателя открыт в УралСиб;
• Райффайзенбанк – без комиссии при сумме от 1 млн. руб., если сумма меньше – 3 500 руб. в Москве;
• ЮниКредитБанк – 0,5% от суммы за каждые 90 дней аккредитива.

Открыть аккредитив можно в одном регионе, а обратиться за исполнением – в другом. Более того, при исполнении доступно получение средств на счет в стороннем банке (например, аккредитив открыт в СберБанк, а продавец получит деньги на счет в ВТБ). Комиссия за межбанковские переводы устанавливается эмитентом, так, Сбер дополнительную плату за транзакцию не взимает.

Как работает аккредитив в альтернативных сделках? Обзор на примере

Сложнее проводить через аккредитив альтернативную сделку, в которой участвуют несколько покупателей и продавцов, осуществляется взаиморасчет между сторонами. Разберем схему на примере с тремя участниками (простая альтернативная сделка):

1. Иванов продает однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 8 млн. руб. Петрову. На вырученные деньги Иванов планирует купить 2-комнатную квартиру у Борисова за 14 млн. руб.
2. Стороны подписывают договор купли-продажи в рамках альтернативной сделки.
3. Петров открывает аккредитив на имя Иванова и вносит на счет 8 млн. руб.
4. Иванов открывает аккредитив на имя Борисова и вносит 6 млн. руб. (недостающая сумма).
5. После представления выписки из ЕГРН на 1-комнатную квартиру банк переводит деньги с аккредитива Иванова на аккредитив Борисова (Иванов снять средства и забрать их себе не может).
6. Когда банком будет получена выписка из ЕГРН на 2-комнатный объект, Борисов сможет снять со счета 14 млн. руб.

Аккредитив является безопасным способом расчетов при покупке и продаже недвижимости, однако и он не лишен подводных камней и недостатков. По этой причине до заключения ДКП необходима профессиональная консультация с риэлтором либо юристом в сфере недвижимости. Опытный специалист поможет избежать проблем, соблюсти интересы участника сделки, проверить правовую чистоту второй стороны и убедиться в правильности заполнения документов. Особенно важна помощь риэлтора в альтернативных сделках, где в цепочке продавцов и покупателей неподготовленному человеку легко запутаться, рискуя квадратными метрами или личными деньгами.