Залоговая недвижимость – как купить квартиру с обременением? Схемы, риски, особенности

Число квартир с обременением, выставленных на продажу в России, рекордно выросло в 2021 году. Доля сделок с недвижимостью под залогом уже превышает 20% от общего объема продаж на вторичном рынке. Причины всплеска кроются не только в ухудшении материального положения россиян и невозможности обслуживания кредита, но и в желании удачно реализовать инвестиционный объект на пике цен. Разбираемся, в чем особенности сделок с квартирами, находящимися в залоге, какие риски есть для покупателя, почему не обойтись без опытного риэлтора или юриста в сфере недвижимости.

Плюсы и минусы покупки залоговой недвижимости

Сделки с квартирами, находящимися в залоге, пугают людей, далеких от рынка недвижимости. Кажется, что такое приобретение сопряжено с серьезными рисками, процедура покупки будет очень сложной, велик риск стать жертвой мошенничества. Однако такие убеждения не соответствуют действительности, а плюсов покупки немало:

• цена может быть ниже рыночной на 10-15% – дисконт индивидуален;
• оформление немногим сложней, чем при стандартной сделке;
• купить объект в ипотеку даже проще, чем за наличные;
• при профессиональном сопровождении риски сведены к минимуму, а проблемы продавца (включая неуплату по кредиту) покупателя не коснутся.

Залоговые квартиры реализуют по двум схемам: непосредственно продавцами (заемщиками по ипотеке) и банками (если должник перестал платить). Во втором случае рисков больше, но и дисконт может оказаться выше. При этом у подобных сделок есть ограничение – купить квартиру в ипотеку можно только в том же субъекте, где оформляется ссудный договор. Межрегиональные сделки пока недоступны (ограничения установлены банками).

Как купить залоговую недвижимость за наличные?

Собственник квадратных метров, купленных с использованием заемных средств, может в любой момент до погашения кредита продать жилье. Необязательно все 10 или 30 лет платить по договору, если помещение не устраивает, например, однушка стала тесной для большой семьи, либо захотелось переехать из Москвы в провинцию. Рассмотрим схему проведения сделки на примере:

1. Семья Ивановых владеет 1-комнатной квартирой в ЮВАО рыночной ценой 8 млн. руб. Недвижимость в ипотеке, остаток долга составляет 5 млн. руб., объект выставлен на продажу.
2. Петров хочет приобрести помещение за наличные, его устраивает цена с дисконтом, составляющая 7,8 млн. руб.
3. Стороны заключают договор, обязательно указывая факт наличия ипотеки. В пакет документов входит согласие банка на проведение сделки.
4. После заключения договора Петров передает Ивановым 7,8 млн. руб., пока полноправным собственником недвижимости он еще не является.
5. Ивановы погашают долг перед банком в сумме 5 млн. руб., остаток (2,8 млн. руб.) находится в их распоряжении.
6. Банк снимает обременение, теперь Петров может зарегистрировать право собственности через Росреестр.

Ключевая сложность при использовании наличных – покупателю нужно быть уверенным, что деньги направят на погашение ипотеки, т.е. продавец выплатит остаток долга, а банк снимет обременение. По этой причине расчеты обычно проводят с арендой двух банковских ячеек: в одну кладут деньги для продавца, в другую – для финансового учреждения, где она оформлялась.

Пошаговая схема приобретения квартиры с залогом

Если покупатель приобретает залоговую недвижимость с использованием заемных средств, сделка проходит обязательную проверку банка, поэтому риски здесь ниже, чем при использовании наличных. Схема включает ряд шагов, разберем на примере СберБанка:

1. Квартира рыночной стоимостью 12 млн. руб. находится в ипотеке с остатком долга 7 млн. руб.
2. Покупатель хочет приобрести объект и подает заявку на ипотеку онлайн через «ДомКлик» либо в отделении банка.
3. Если заявка одобрена, нужно подготовить стандартный пакет документов, при этом разработкой договора купли-продажи займутся юристы СберБанка.
4. После проведения сделки покупатель уплачивает первоначальный взнос, к примеру, 2 млн. руб., а остальную сумму (10 млн. руб.) оформляет в виде кредита.
5. Банк погашает ипотеку продавца, передает остаток средств и переоформляет залог.

В других кредитных учреждениях схема будет аналогичной. Главное, чтобы покупатель был платежеспособным и получил одобрение банка. Основной пакет документов предоставит продавец, покупателю необходимо провести оценку недвижимости.

Как купить залоговую недвижимость у банка на торгах?

Совсем по-другому проходят сделки с имуществом под залогом, выставленные на продажу не держателем ипотеки, а банком из-за нарушения условий кредитного договора. Подводных камней и рисков для покупателя на порядок больше, но цена может быть ниже рыночной. Как это работает? Например:

1. Заемщик Афанасьев купил в ипотеку квартиру в СЗАО. Рыночная цена объекта на сегодня составляет 9 млн. руб.
2. Ввиду ухудшения материального положения Афанасьев перестал исполнять обязанности по кредитному договору и платить за ЖКХ.
3. Банк начал принудительную реализацию залогового имущества. Начальная цена на первом этапе торгов составила 8,6 млн. руб., но желающих приобрести объект не нашлось.
4. На втором этапе торгов начальная стоимость недвижимости была снижена до 8,3 млн. руб., заявки на участие подали сразу несколько человек.
5. Борисов предложил лучшую цену и приобрел квартиру за 8,4 млн. руб. Сделка была зарегистрирована через Росреестр после снятия обременения.
6. Дополнительно Борисову придется погасить задолженность за капитальный и текущий ремонт (услуги привязаны к объекту, а не бывшему владельцу) – расходы составят 70 тыс. руб. Общий дисконт от рыночной цены окажется чуть ниже 6,3%.

Спрос на ликвидные квартиры в Москве превышает объем предложения, поэтому рассчитывать на значительный дисконт на торгах не следует. Более того, с учетом возможных дополнительных расходов такие сделки могут оказаться невыгодными: покупателю будет проще и дешевле приобрести жилье не на аукционе.

Почему выкуп квартиры из-под залога сопряжен с рисками: как их избежать?

Сделки с недвижимостью связаны с рисками для обеих сторон, даже если приобретается помещение, не находящееся в залоге у банка. С залоговой недвижимостью ситуация еще сложней, следует учитывать ряд нюансов:

• сначала покупатель передает деньги, затем гасится ипотека и снимается обременение, поэтому нужно быть уверенным, что покупатель отнесет средства в банк;
• ипотека – не гарантия безопасности сделки, объект проверяется финансовым учреждением, но все риски возложены на покупателя;
• согласие залогодержателя обязательно, без этого документа провести сделку не получится;
• если в квартире проведена перепланировка, несогласованная с БТИ, это станет проблемой уже для нового владельца (вплоть до приведения помещения в первоначальное состояние по требованию залогодержателя).

Квартиры из-под залога можно покупать без опасений и за наличные, и с использованием ипотеки. Однако важна тщательная проверка, выбор безопасной схемы расчетов с продавцом, своевременное снятие обременения. Чтобы правильно все оформить, рекомендуется обращаться к опытным риэлторам или юристам по недвижимости, которые знают о возможных рисках и подводных камнях.